Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đề xuất nới room tín dụng, hạ lãi suất

Tín dụng vào bất động sản vẫn tăng dù thị trường khó khăn

Tại hội nghị, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, năm 2022, tín dụng vào bất động sản chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tín dụng vào bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng chung của nền kinh tế, chiếm tỷ trọng cao nhất trong các ngành kinh tế.

LÊ QUÂN

Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản có sự liên thông với các ngành kinh tế khác, trong đó có ngân hàng, ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tín dụng.

Theo ông Tú, Ngân hàng Nhà nước tổ chức hội nghị nhằm lắng nghe đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường bất động sản, làm rõ nguyên nhân vì sao doanh nghiêp kêu khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng tái khẳng định, cơ quan này chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Thực chất, đó là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn, để đảm bảo an toàn hệ thống. 

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), cho biết dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua với tỷ lệ nợ xấu 1,81%. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tăng nhẹ trong năm 2022 từ mức 1,67% vào cuối năm 2021.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, từ năm 2020 đến nay, dù tình hình khó khăn nhưng tín dụng vào bất động sản vẫn tăng. Cụ thể, năm 2020 dư nợ tín dụng vào bất động sản mới hơn 600.000 tỉ đồng, nhưng đến cuối năm 2022 đã tăng lên gần 800.000 tỉ đồng.

Cần chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết trong đầu tư bất động sản, có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân.

LÊ QUÂN

Dẫn ví dụ về chi phí giải phóng mặt bằng, ông Hoa cho biết: trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt, doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Tuy nhiên, hiện tại, doanh nghiệp rất mong muốn Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm về những chi phí này.

Về lãi suất vay vốn, theo ông Hoa, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Bất động sản với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay bất động sản cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo, khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. Ngân hàng Nhà nước nên xem xét với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Đại diện Vinhomes cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng làm rõ những quy định, tháo gỡ vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn; có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, cần bổ sung các cơ chế, chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng; có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Đề nghị nới room cho vay, ổn định thị trường trái phiếu

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc (Tập đoàn Novaland), nêu ý kiến tháng 11.2022, cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản có nhiều biến động, đặt ra yêu cầu phải tái cấu trúc.

LÊ QUÂN

Trong quá trình tái cấu trúc, khi làm việc với các đối tác quốc tế, Novaland giải quyết rất êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay.

Tuy nhiên, với các khoản vay trong nước, doanh nghiệp lại gặp rất nhiều khó khăn, đến nay vẫn đang làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ. Đại diện Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng.

Bà Nam nói thêm, trong báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cũng đề cập đến rủi ro pháp lý của bất động sản, nhất là các dự án ở miền Nam. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất lớn khiến giá thành bất động sản cao, dẫn đến giá sản phẩm bất động sản đến tay người dân bị đẩy cao theo.

Thị trường bất động sản cần có những biện pháp căn cốt hơn trong vấn đề pháp lý, nhất là trong giai đoạn khủng hoảng để đảm bảo an toàn cho cả doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng.

Cũng theo bà Nam, với Novaland, khi hạ tầng TP.HCM bị quá tải, doanh nghiệp đã đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh, cần đầu tư rất nhiều hạ tầng nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Dòng vốn đổ vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. 

Nhìn nhận hiện nay chính sách tín dụng cho đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, vẫn được xem như một dự án bất động sản đơn thuần, sẵn hạ tầng như ở trung tâm thành phố, đại diện Novaland kiến nghị cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Đại diện Novaland cũng nêu ý kiến, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước, cụ thể là trong cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Hiện, các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại - với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể, giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành xem xét có phương án hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt; trong đó có đề xuất Ngân hàng Nhà nước nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

Ông Khương cũng cho rằng, lãi suất đang ở mức rất cao, khó thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường. Lãi suất cao cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm. Do vậy, vị này đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét đưa ra mức lãi suất phù hợp.