Nhìn về vụ hàng trăm hộ dân chung cư nguy cơ mất nhà: 'Bán lúa non' căn hộ là gì?

Bà Trương Thị Tuyết Phượng (46 tuổi), mua nhà của Công ty 585 vào năm 2011 với giá khoảng 950 triệu đồng. Đến 6.2024, bà đã thanh toán 95% giá trị căn hộ (tức hơn 900 triệu đồng). Tiền đã đóng, nhà đã ở, nhưng sổ hồng vẫn chưa đến tay. Thậm chí, tin "sốc" đã đến với mẹ con bà khi được thông báo siết nợ từ phía ngân hàng

Không chỉ bà Phượng mà hàng trăm hộ dân khác ở chung cư Phú Thạnh (phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM) cũng trong hoàn cảnh tương tự. Cụ thể, căn cứ theo hợp đồng tín dụng số 55 ngày 2.8.2010 ký giữa Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh TP.HCM với Công ty 585, các hợp đồng thế chấp số 104 ngày 8.4.2010, số 03 ngày 24.1.2011 do Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh TP.HCM ký với Công ty 585.

Theo đó, Công ty 585 đã sử dụng tài sản thế chấp là 214 căn hộ thuộc dự án khu chung cư cao tầng Phú Thạnh để đảm bảo cho toàn bộ nghĩa vụ nợ tại ngân hàng này

Hiện nay, khoản nợ vay của Công ty 585 đã bị nợ quá hạn, đã vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. Ngân hàng sẽ khởi kiện Công ty 585 tại tòa án các cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý phát mãi tài sản thế chấp là hơn 200 căn hộ.

Bà Phượng là một trong hơn 200 chủ căn hộ này. Tất cả đang trong những ngày lo lắng chờ vụ việc được giải quyết.

Vì sao mang căn hộ đã bán đi vay mà vẫn lọt qua được hàng rào thủ tục ngân hàng?

Theo quy định khi ký hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng, chủ đầu tư nếu đang thế chấp bất động sản ở ngân hàng thì phải giải chấp. Khi bàn giao nhà cho khách hàng vào ở, nhà phải được nghiệm thu đủ điều kiện. Sau một thời gian nhất định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm sổ hồng cho khách.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều chung cư dù chưa được nghiệm thu đủ điều kiện vào ở, thậm chí chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, dự án xây dựng sai phép nhưng vẫn được bán, bàn giao cho khách hàng vào ở.

Tình trạng "bán lúa non" căn hộ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cư dân có nguy cơ mất nhà. Cụ thể, ngay khi bắt đầu triển khai dự án, thậm chí chưa xong thủ tục, chỉ mới có đất, nhiều chủ đầu tư đã mở bán. Người mua có thể trả một lần hoặc trả góp dần theo tiến độ thực hiện dự án. Như vậy, về mặt giấy tờ dự án đứng tên chủ đầu tư, nhưng thực chất tài sản đã là của khách hàng.

Nhận định về tình trạng này, Luật sư Nguyễn Mậu Thương, Phó giám đốc Hãng luật Hoàng Thu, cho rằng có trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp bất động sản trước, sau đó đem bán cho khách hàng mà khách hàng không biết. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà cho khách hàng rồi, sau đó tiếp tục đem dự án đi thế chấp ngân hàng để vay tiền.

Do khi bán cho khách hàng, hợp đồng mua bán không đăng ký ở bất cứ cơ quan nào mà chỉ lưu trữ ở công ty, vì vậy mà ngân hàng không biết được bất động sản đó chủ đầu tư đã bán cho khách hàng hay chưa. Cũng có thể chủ đầu tư cố tình che giấu cộng thêm với việc ngân hàng thẩm định không kỹ nên đã cho chủ đầu tư vay, trong khi những căn hộ này thực chất đã bán.

Quay trở lại câu chuyện ở chung cư Phú Thạnh, theo các cư dân dù mong mỏi đẩy nhanh tiến độ để sớm hoàn tất thủ tục nhận sổ hồng, nhưng chủ đầu tư vẫn "im hơi lặng tiếng" đã chục năm qua.

Mở rộng góc nhìn dưới góc độ pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích: Nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì khách hàng là nạn nhân.

Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và ngân cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ. Khi đó khách hàng là vô can và được bảo vệ. Chính vì vậy, nhà nước cần làm sổ hồng cho khách hàng; còn chủ đầu tư và ngân hàng tự xử lý với nhau hoặc kéo nhau ra tòa.