Những dự án âm thầm 'thay tên đổi chủ'

Bán rẻ... vẫn mừng

Dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè, TP.HCM) nếu như trước đây những cái tên chủ dự án như Hoàng Anh Gia Lai, Phú Hoàng Anh, Phú Long, Tài Nguyên, Novaland... xuất hiện dày đặc thì nay đã vắng dần. Thay vào đó là các doanh nghiệp (DN) đến từ nước ngoài như Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), GS (Hàn Quốc), Keppel Land (Singapore). Một cuộc thay tên đổi chủ đang diễn ra âm thầm nhưng nhanh chóng giữa các DN trong nước và DN ngoại. Trong đó, rất nhiều dự án được sang tay với giá rẻ chưa từng có.

ĐÌNH SƠN

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) tại TP.HCM cho biết phải bán một số dự án được xem là đẹp nhất của mình cho Keppel Land để lấy tiền trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Hỏi về giá bán, ông buồn bã cho biết nếu giá thị trường 10 đồng thì nay ông bán cho đối tác nước ngoài chỉ 6 đồng.

"Hiện các DN trong nước không còn tiền để triển khai dự án. Nếu có tiền cũng không dám làm vì không ai dám chắc bán được hàng trong bối cảnh hiện nay. Tiến không được, lùi không xong. Thôi thì bán phứt cho nhẹ đầu", ông chặc lưỡi, không giấu được sự rầu rĩ.

Vị này cũng thừa nhận tiếc thì có tiếc, nhưng trong bối cảnh các khoản vẫn phải chi trả mà không có nguồn thu, nếu cứ "ôm" dự án để đó thì 1 năm hay 2 năm sau lãi ngân hàng cũng "ăn" hết, nên bán rẻ được cũng mừng. Theo vị này, không phải dự án nào DN nước ngoài cũng xuống tiền. Họ chỉ ưu tiên những dự án đủ pháp lý. Đáng nói, do nắm thóp các công ty trong nước đang "đói tiền" nên các DN ngoại ra sức ép để mua dự án với giá rẻ.

"Nhà mình có một hũ gạo. Hết gạo ăn phải qua lối xóm mượn. Nhưng cũng chỉ mượn được 1 đến 2 lần rồi họ cũng hết gạo và mình cũng thế vì không còn chỗ bấu víu nữa. Thế nên có DN 6 tháng chết, có DN 9 tháng chết, có DN 1 năm chết. Nên lúc này dù giá rẻ cũng phải bán đổ bán tháo lấy tiền về mua gạo ăn để tồn tại", vị này chua chát ví von.

Thực ra chỉ cần quan sát thực tế là không khó để nhận thấy có rất nhiều dự án đình đám đã thay tên, đồng nghĩa với đổi chủ. Chỉ là DN không công bố mà thôi. Ngay Tập đoàn Novaland, một thương hiệu lớn trên thị trường BĐS, cũng đã phải bán nhiều dự án của mình cho Tập đoàn Gamuda Land đến từ Malaysia.

Khó khăn kéo dài quá lâu và đầu ra chưa thấy tín hiệu lạc quan nên ở thời điểm hiện tại nhiều DN chạy đôn chạy đáo tìm đối tác để "bán mình". Lãnh đạo một tập đoàn BĐS lớn ở TP.HCM than thở ông chào mời các dự án của mình cho các đối tác nước ngoài với giá rẻ nhưng không ai mua, cũng chưa ai hợp tác đầu tư vì các dự án đều chưa hoàn thiện pháp lý, chưa đóng được tiền sử dụng đất. Hay như Tập đoàn DK, gần 1 năm qua làm việc với một đối tác Nhật Bản chào mời góp vốn hoặc bán đứt dự án; DK sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ khâu bán hàng, dù lợi nhuận chia theo tỷ lệ đóng góp nhưng đến nay họ vẫn chưa chốt, đang có tâm lý nghe ngóng. Không bán được hàng, không có doanh thu, không kêu gọi hợp tác được đã khiến tập đoàn này lâm vào cảnh khó khăn chưa từng có. "Nhân sự đã bỏ đi gần hết, dự án "treo cẩu", nguy cơ vỡ nợ là rất lớn dù tài sản nhiều", lãnh đạo tập đoàn này than.

Tiếp sức cho DN đầu tàu

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), cho rằng DN trong nước phải bán tài sản cho DN nước ngoài để lại nhiều hệ lụy cho xã hội, cho nền kinh tế khi những đóng góp của họ giảm, thậm chí có thể mất đi. Không những thế, để hồi phục như trước khi khủng hoảng, phải kéo dài 5, thậm chí 10 năm, vì tài sản "bốc hơi" quá lớn. Dù chưa có nghiên cứu nào chỉ rõ DN mất mát bao nhiêu, nhưng người ta có thể nhẩm tính được hao hụt tài sản có thể từ 20-30% giá trị, thậm chí lên đến 50%.

"Nhìn bề ngoài, nhiều người cho rằng DN nước ngoài mua lại cổ phần thì DN nội có thêm nguồn tiền tiếp tục đầu tư, có thể giúp cho thị trường phục hồi. Sau khủng hoảng có thể giúp thị trường minh bạch, pháp luật sẽ hoàn thiện hơn. Nhưng thực tế DN nội mất bao nhiêu năm mới xây dựng được một thương hiệu đủ tầm cạnh tranh với các đối tác nước ngoài. Giờ bị thâu tóm, phải bán rẻ tài sản, rất đau đớn. Do vậy, Chính phủ cần xem xét tháo gỡ các vướng mắc của từng DN, của từng dự án để hạn chế tối đa tình trạng này", ông Nghĩa nói.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cũng đồng tình rằng phải mất rất nhiều năm VN mới có được các DN BĐS lớn như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hưng Thịnh… Đây là các DN đầu tàu trên thị trường, nên họ không chỉ tác động đến BĐS mà tác động đến rất nhiều ngành nghề khác, từ tín dụng, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động, nội thất, đồ gỗ… Do đó khi DN gặp khó khăn cần phải có hướng, cơ chế đột phá hỗ trợ để các DN, nhất là các DN đầu tàu, hồi phục. Bởi họ hồi phục sẽ kéo các DN, các ngành khác và cả nền kinh tế hồi phục theo. Đồng thời sẽ giúp các dự án "chết" lâm sàng được hồi sinh, hạn chế lãng phí. Đặc biệt là nguồn lực mà các DN nội phải mất rất nhiều năm gầy dựng không bị rơi vào tay DN nước ngoài với giá rẻ.

Đau đớn nhìn các dự án bị DN nước ngoài mua lại với giá rẻ, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhớ lại năm 2007, khi VN gia nhập WTO, cũng là thời điểm các DN nước ngoài "tràn" vào VN. Thế nhưng khi đó ông không quan ngại DN hay dự án BĐS sẽ bị nước ngoài thâu tóm. Thực tế cho thấy nhiều lĩnh vực DN nội không chỉ giữ vững thị phần mà còn lấn lướt DN ngoại. Nhưng đến quý 3/2022, lần đầu tiên HoREA đưa ra cảnh báo về nguy cơ một số DN BĐS có thương hiệu lớn và một số dự án có giá trị cao bị nước ngoài thâu tóm. Điển hình là một tập đoàn BĐS lớn nhất VN đã chuyển nhượng dự án 1,5 tỉ USD cho đối tác nước ngoài với giá rất rẻ. Hiện nhiều dự án, tập đoàn BĐS lớn của VN cũng đã bị nước ngoài "thâu tóm" đến 49% cổ phần.

"DN nước ngoài đang "đi chợ" ở thị trường BĐS VN để tìm kiếm và mua lại dự án tốt nhất, với giá dưới giá thành. Có tập đoàn nước ngoài nói với tôi có DN nào bán dự án giới thiệu cho họ tiếp cận. Mình cũng phải chấp nhận thực tế này vì DN và thị trường đang rất yếu, rất cần nguồn vốn. Để kiểm soát vấn đề này, một giải pháp cơ bản là tăng sức chống chịu, tăng sức mạnh của DN trong nước nói chung, trong đó có DN BĐS. Trong đó, những việc cần làm ngay là tháo gỡ những vướng mắc thuộc thẩm quyền của từng cấp, ở cấp Chính phủ, cấp bộ, cấp địa phương để DN triển khai dự án, tạo lòng tin với khách hàng, thúc đẩy thanh khoản và khỏe trở lại", ông Châu nhấn mạnh.