Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ từ 2025?

Tôi ở TP.HCM, tôi được biết, luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 quy định cụ thể về các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tôi muốn hỏi, theo quy định, những trường hợp nào sẽ không được cấp sổ đỏ từ 2025?

Bạn đọc Tuấn Anh.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Thị Lệ Kiều, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) được cấp dựa trên những nguyên tắc quy định tại điều 135 luật Đất đai 2024.

Theo luật sư Kiều, đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Riêng đối với tài sản gắn liền với đất, để được cấp sổ đỏ thì tài sản này phải thuộc một trong các trường hợp quy định tại điều 148, điều 149 luật Đất đai 2024; đồng thời, không thuộc các trường hợp không được cấp sổ đỏ quy định tại khoản 2 điều 151 luật Đất đai 2024.

Luật sư Kiều dẫn chứng theo khoản 21 điều 3 luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định pháp luật. 

Cụ thể, tài sản là nhà ở được cấp sổ đỏ theo quy định tại điều 148 luật Đất đai 2024 và tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở được cấp sổ đỏ theo quy định tại điều 149 luật Đất đai 2024.

ẢNH: NGÂN NGA

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ

Luật sư Nguyễn Thị Lệ Kiều cho biết, trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 2 điều 151 luật Đất đai 2024, bao gồm:

1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp sổ đỏ quy định tại khoản 1 điều 151 luật Đất đai 2024 hoặc không đủ điều kiện cấp sổ đỏ (điều kiện để thửa đất được cấp sổ đỏ được quy định tại mục 3, chương X, luật Đất đai 2024). Đồng thời, khoản 1 điều 151 luật Đất đai liệt kê những thửa đất thuộc trường hợp không cấp sổ đỏ bao gồm:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại điều 179 của luật này
• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại điều 7 của luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
• Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 điều 181 của luật này
• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện
• Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện.

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại điều 148, điều 149 luật Đất đai 2024 có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định pháp luật về xây dựng.

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại điều 148, điều 149 luật Đất đai 2024.

"Việc cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất tuân theo các điều kiện chặt chẽ, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của người sử dụng đất", luật sư Kiều đánh giá và cho rằng việc xác định tài sản có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ hay không, phụ thuộc vào tính chất pháp lý của thửa đất, loại tài sản và các quy định cụ thể tại điều 148, điều 149 và khoản 2 điều 151 luật Đất đai 2024.