Quản chặt môi giới bất động sản

"Cò" đất: thủ phạm gây ra các cơn sốt ảo

Còn nhớ hồi đầu năm 2021, chỉ với một thông tin đoàn lãnh đạo tỉnh Bình Phước có buổi khảo sát vị trí để lập dự án xây dựng sân bay lưỡng dụng tại H.Hớn Quản, dòng người ùn ùn đổ về đây bất kể ngày đêm. Từng tốp người kê chiếc bàn nhựa với tấm bảng bán đất bày la liệt khắp nơi. Ô tô, những hàng cây ven đường cũng được trưng dụng để treo bảng bán đất. Những lô đất cao su, đất vườn được "cò" đất, đầu nậu hét giá gấp 5 - 10 lần so với giá trị thực. Nhiều tốp người từ Hà Nội đi khắp nơi đặt cọc, mua bán giấy tay với nhau rồi đẩy cho "cò" đất bán chênh lệch. Sau những đợt giao dịch sang tay, giá đất tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp hàng chục lần.

ĐÌNH SƠN

UBND H.Hớn Quản khi đó khuyến cáo người dân cũng như các nhà đầu tư không để các đối tượng đầu cơ lôi kéo, xúi giục mua bán đất khu vực sân bay Técníc cũng như vùng lân cận xã An Khương và Tân Lợi. Chính vì sốt đất ảo nên chưa đến 10 ngày đã bị dập tắt. Cơn sốt đất qua đi, đầu nậu, "cò" đất cũng "bay" đi hết, chỉ còn lại người dân địa phương vỡ mộng, tiếp tục trở về với nghề chính của mình là làm nông.

Cũng với chiêu thức tương tự, tại xã Bình Ba (H.Châu Đức, Bà Rịa-Vũng Tàu) khi tin đồn một tập đoàn lớn làm dự án ở đây được tung ra, "cò" đất, đầu nậu khắp nơi kéo về thổi giá, làm loạn thị trường. Từng tốp người đi khắp nơi đặt cọc, bất kể đất đẹp hay xấu, sau đó tự sang tay nâng giá gấp nhiều lần để "lùa gà". Sau nhiều lần làm giá với nhau, đất đã được đẩy giá tăng cao bất thường. Đất nông nghiệp, có một ít thổ cư tăng từng ngày. Những lô đất mặt tiền QL56 giá khoảng 500 triệu đồng/m ngang, các đường nhánh khoảng 150 triệu đồng/m ngang. Trong khi giá trước cơn sốt, giá đất chỉ bằng 1/3.

Tại Đà Nẵng, một chủ đầu tư đã phải cầu cứu đến giới truyền thông, chính quyền vì tình trạng đẩy giá cao chót vót do "cò" đất gây ra. Vì số lượng "cò" đất tập trung về dự án quá nhiều nên chỉ một thời gian rất ngắn, giá đất nền tại dự án tăng gấp đôi, gấp ba gây ra tình trạng bong bóng.

Nhiều nơi trên cả nước như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Trị, Thanh Hóa, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Phòng, Gia Lai, Lâm Đồng... cũng đã từng xảy ra các đợt sốt đất do "cò" đất gây ra và cũng chóng vánh xẹp xuống do các địa phương lần lượt ban hành các văn bản, chỉ đạo siết chặt hoạt động liên quan đến chuyển nhượng, kinh doanh, thu thuế bất động sản (BĐS).

Không chỉ thu phí môi giới 1 - 2%/tổng giá trị BĐS như thông lệ, giờ cò, đầu nậu còn kê giá để "ăn" chênh lệch ngay trên chính mỗi BĐS nên ra sức thổi giá để ăn dày hơn. Anh Thanh, đang môi giới một lô đất rộng hơn 2.000 m2 ở TP.Bảo Lộc (Lâm Đồng), thừa nhận dù chủ nhà kêu bán 4 tỉ đồng nhưng anh đã rao bán 4,3 tỉ đồng. Nếu chốt được giá này, tiền chênh lệch anh sẽ hưởng, bên cạnh phí môi giới là 2%.

Hay trường hợp anh Sang (TP.HCM) mới đây bán lô đất vườn hơn 1.000 m2 ở xã Tân Lạc (H.Bảo Lâm, Lâm Đồng) với giá 600 triệu đồng. Tuy nhiên khi đi ra công chứng, anh mới biết "cò" đất đã thổi lên 750 triệu đồng và hưởng trọn khoản chênh lệch lớn. "Dù biết là thuận mua vừa bán, nhưng tôi cảm thấy như mình bị lừa, bị qua mặt khi cả tôi và khách hàng đều thiệt, chỉ "cò" đất là hưởng lợi nhiều", anh Sang nói.

Quản lý chặt để bảo vệ quyền lợi của người mua

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS VN (VARS), trước đây, vào thời điểm thị trường BĐS phát triển ổn định, có khoảng 300.000 môi giới hoạt động. Trong đó, chỉ 30.000 - 40.000 môi giới có chứng chỉ hành nghề. Những cá nhân còn lại, có thể là bất cứ ai, bao gồm từ xe ôm, người bán hàng rong cho tới công chức. Thậm chí có nhiều môi giới còn lừa đảo khách hàng bằng dự án ma, bằng những thông tin thất thiệt đã gây hậu quả nặng nề cho khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính và gây bất ổn xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, "cò" đất và một số ít doanh nghiệp BĐS "bất lương" đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng, và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn, và bất cập của các bộ luật.

Do vậy ông Phạm Lâm, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, ủng hộ việc môi giới BĐS muốn hoạt động phải có chứng chỉ hành nghề, mã số hành nghề. Khi đó môi giới làm việc qua phòng công chứng phải để lại mã số hành nghề. Bởi hiện giao dịch mua bán diễn ra tại phòng công chứng chỉ xuất hiện 3 bên trên văn bản hành chính gồm: bên mua, bên bán, phòng công chứng; trong khi môi giới có vai trò liên quan mật thiết nhưng lại không có thông tin. Mặt khác, việc cấp mã số hành nghề cho môi giới và để lại mã số ở mỗi giao dịch bắt buộc có thể theo dõi được thu nhập phát sinh của người hành nghề. Đó là căn cứ để cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong quản lý thuế thu nhập cá nhân, hạn chế tình trạng lách thuế, trốn thuế, tình trạng lừa đảo của môi giới.

"Mã số này sẽ giúp gia tăng sự minh bạch thị trường, bảo đảm quyền lợi khách hàng trong mỗi hoạt động giao dịch. Việc quản lý mã số định danh sẽ giúp hệ thống hóa toàn bộ hoạt động của môi giới từ đơn vị làm việc, quản lý các giao dịch và ràng buộc trách nhiệm tối đa không giới hạn thời gian, địa điểm hay môi trường làm việc. Cần thiết lập cơ sở dữ liệu môi giới BĐS trên toàn quốc để đảm bảo việc cung cấp thông tin liên quan hoạt động của các nhà môi giới, nhằm loại bỏ các nhà môi giới không đạt chất lượng", ông Phạm Lâm đề xuất.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký VARS, cũng ủng hộ việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, thậm chí phải cấp mã số hành nghề để minh bạch thị trường. Theo ông, việc này có thể dẹp được 80 - 90% tình trạng cò đất nhiễu loạn hiện nay. Kinh nghiệm ở các nước cho thấy môi giới BĐS rất quan trọng bởi nó liên quan đến tài sản có giá trị lớn của người dân. Do đó môi giới BĐS đòi hỏi phải là người có chuyên môn, có kiến thức pháp luật và có trách nhiệm để thực hiện giao dịch, bảo đảm quyền lợi của người mua.