Ngày 16.2, Bộ Tư pháp tổ chức hội nghị trực tuyến toàn quốc triển khai thực hiện Nghị định 99, có hiệu lực từ ngày 15.1.
Tại hội nghị, Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) chỉ ra nhiều điểm mới của Nghị định 99, đã góp phần giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức tín dụng trong quá trình đăng ký biện pháp bảo đảm.
Thứ nhất, đối với bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của vợ chồng
Theo quy định của luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng là tài sản chung (trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng…).
Theo đó, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng (bên thế chấp), nhưng trên giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì các tổ chức tín dụng sẽ yêu cầu cả 2 cùng xác lập hợp đồng thế chấp (hoặc có thể vợ hoặc người chồng ủy quyền cho người còn lại).
Tuy nhiên, khi đăng ký biện pháp bảo đảm, một số Văn phòng đăng ký đất đai không chấp thuận. Bởi các văn phòng này cho rằng chủ thể xác lập hợp đồng thế chấp phải tương thích với chủ thể được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Đồng nghĩa với việc chỉ người có tên trên giấy chứng nhận mới được ký hợp đồng với tổ chức tín dụng.
Nếu theo quan điểm của Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro lớn khi phát sinh tranh chấp với bên thế chấp. Khi đó, tòa án thường tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ/một phần vì không có sự tham gia xác lập, ký kết của đầy đủ các chủ thể có quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Để giải quyết các vấn đề trên, tại khoản 4, Điều 37 Nghị định 99, quy định: "Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, mà giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm bao gồm cả vợ và chồng, thì người yêu cầu đăng ký kê khai thông tin về bên bảo đảm trên phiếu yêu cầu đăng ký bao gồm cả vợ và chồng".
Nghị định 99 năm 2022 quy định rõ hơn đối với giao dịch bảo đảm bằng giấy chứng nhận
NGỌC THẮNG
Thứ hai, về việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Đối với các giao dịch nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể đề nghị tổ chức tín dụng cho thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc các thủ tục đăng ký biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích thước của thửa đất.
Nếu tổ chức tín dụng chấp thuận, đa phần các Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu tổ chức tín dụng phải giải chấp, phối hợp bên thế chấp thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi ấy mới đồng ý thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc các thủ tục đăng ký biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích thước của thửa đất.
Theo Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, "việc làm này sẽ dẫn đến rủi ro cho tổ chức tín dụng". Vì sau khi giải chấp, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm và bên thế chấp hoàn thiện các thủ tục có thể không phối hợp thế chấp quyền sử dụng đất lại cho ngân hàng. Khoản vay của bên thế chấp trở thành không có tài sản bảo đảm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng.
Từ đó, tại khoản 4 và khoản 9, Điều 36 Nghị định 99 quy định: Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu thực hiện việc đăng ký thay đổi hoặc không yêu cầu thực hiện xóa đăng ký mà chỉ thực hiện việc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc cấp đổi giấy chứng nhận… trừ trường hợp thay đổi tên hoặc thay đổi về họ, tên…
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu công trình xây dựng hoặc chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do đo đạc xác định lại diện tích…, thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu xóa đăng ký đối với nội dung biện pháp bảo đảm đã được đăng ký trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Nghị định 99 năm 2022 đã khắc phục nhiều bất cập về đăng ký biện pháp bảo đảm liên quan vay ngân hàng
NGỌC THẮNG
Thứ ba, đối với các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba
Cũng theo Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, trong quá trình thi hành quy định trước đây (Nghị định số 102/2017/NĐ-CP), một số cơ quan đăng ký không chấp thuận các giao dịch đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, vì cho rằng không có quy định cụ thể về nội dung này.
Giải quyết vướng mắc này, Nghị định 99 đã quy định: "Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm, về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình, hoặc của người khác, hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm".
"Nội dung này cũng đảm bảo tương thích, thống nhất với quy định của Nghị định 21 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ", Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng nêu.
Thứ tư, đối với chủ doanh nghiệp tư nhân
Về đăng ký biện pháp bảo đảm đối với các giao dịch bảo đảm bằng tài sản của chủ doanh nghiệp tư nhân, bộ luật Dân sự 2015 quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân.
Với tư cách là chủ thể không có tư cách pháp nhân, các giao dịch liên quan đến tài sản đứng tên doanh nghiệp tư nhân sau thời điểm bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực thi hành (ngày 1.1.2017) sẽ phải do chủ doanh nghiệp tư nhân xác lập, thực hiện.
Theo quy định trên, đa phần các tổ chức tín dụng yêu cầu chủ doanh nghiệp tư nhân ký kết hợp đồng bảo đảm đối với các biện pháp bảo đảm bằng tài sản đứng tên doanh nghiệp tư nhân. Trong trường hợp tài sản được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu trong thời kỳ hôn nhân của chủ doanh nghiệp tư nhân thì hợp đồng bảo đảm còn phải có sự tham gia xác lập của người hôn phối.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai không chấp thuận phương thức thực hiện nêu trên mà yêu cầu phải ghi nhận, thể hiện trên hợp đồng, đơn đăng ký bảo đảm thông tin bên thế chấp là doanh nghiệp tư nhân (mà không phải là chủ doanh nghiệp tư nhân). Mục đích, là để thống nhất với chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản.
"Hệ quả, đã không ít trường hợp tổ chức tín dụng, bên thế chấp phải ký lại hợp đồng thế chấp, thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực", Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng chia sẻ.
Từ vướng mắc trên, tại Điều 9, Điều 12 và Điều 37 Nghị định 99 quy định: Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân mà người yêu cầu đăng ký là bên bảo đảm thì có thể đứng tên người yêu cầu đăng ký là chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc tên doanh nghiệp tư nhân. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân thì chữ ký trên phiếu yêu cầu đăng ký là chữ ký của chủ doanh nghiệp này…
Bình luận (0)