Rủi ro condotel 'siêu lợi nhuận'

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường condotel manh nha phát triển khoảng 10 năm qua nhưng thực sự bùng nổ từ sau năm 2015, tập trung nhiều nhất ở vùng ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh... do lợi thế về thiên nhiên, bãi biển đẹp, hạ tầng đồng bộ thuận tiện đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng. VNREA nhìn nhận tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta còn rất nhiều, chưa khai thác hết; việc phát triển cơ sở hạ tầng cho ngành kinh tế du lịch chỉ mới ở giai đoạn bắt đầu, cần đầu tư mạnh hơn nữa. Trong khi đó, giá bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta so với khu vực còn chưa cao... cơ hội sinh lời từ đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng còn rất tốt.

Do thị trường condotel ở nước ta mới ở giai đoạn đầu nên có tâm lý đầu tư theo phong trào, không tìm hiểu kỹ về mức độ cam kết lợi nhuận phi thực tế mà chủ đầu tư đưa ra Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Trong “cơn lốc” ồ ạt huy động vốn đầu tư vào condotel quãng thời gian năm 2016 - 2017, dự án Cocobay Đà Nẵng do Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group) làm chủ đầu tư gây chú ý với cam kết lên đến 12%/năm, 8 năm sẽ thu hồi vốn. Khởi công từ năm 2016, dự án Cocobay Đà Nẵng đình đám vừa phải tuyên bố ngừng chính sách cam kết lợi nhuận từ năm 2020 với lý do khó khăn về dòng tiền, khung pháp lý condotel chưa cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập...

Anh Nguyễn Văn Tuấn, 41 tuổi, ở Hà Nội là một trong cả nghìn khách hàng đầu tư mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng, cho biết trước khi tuyên bố dừng trả lợi nhuận theo cam kết Empire Group đã bộc lộ dấu hiệu hụt hơi trong hiệu quả kinh doanh. Nhiều khách hàng bức xúc với việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận. Hai bên từng có nhiều cuộc đối thoại nhưng đến nay, nhiều người vẫn không đồng ý với các phương án mà Empire Group đưa ra để “giải cứu” Cocobay Đà Nẵng. Họ cho rằng, chủ đầu tư phải thực hiện đúng theo hợp đồng là trả 12% lợi nhuận/năm trong 8 năm nếu không sẽ khởi kiện về tội lừa đảo.

Trước Cocobay Đà Nẵng, năm 2017, Công ty TNHH sản xuất thương mại Bạch Việt cũng không thể thực hiện đúng cam kết 15%/năm cho các nhà đầu tư mua hơn 100 căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico ở TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Vụ việc lùm xùm khi nhiều chủ sở hữu cùng có đơn tố cáo chủ đầu tư lừa đảo trong hơn 2 năm không trả lợi nhuận cho nhà đầu tư, dự án xây dựng trên đất quốc phòng, không được phép mua bán...

Trong khoảng 4 năm qua, hàng loạt các dự án đưa ra sản phẩm condotel cam kết lợi nhuận trên 10%/năm. Đơn cử Công ty CP Tập đoàn MIK Group Việt Nam (MIK Group) cam kết lợi nhuận tối thiểu 10%/năm vào condotel Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc và hoàn vốn sau 7 năm. Từ năm thứ 9 đến 20, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận từ kinh doanh lên tới 20 triệu/tháng; từ năm thứ 20 trở đi thu nhập dự kiến sẽ lên tới 50 triệu/tháng. Đồng thời, khách hàng sẽ nhận được 15 đêm nghỉ miễn phí mỗi năm cũng là đặc quyền dành cho chủ sở hữu các căn condotel tại dự án...

Dự án Cocobay bất ngờ tuyên bố mất khả năng chi trả lãi theo cam kết với người mua condotel từ 1.1.2020 Ảnh: Nguyễn Tú

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty TNHH CBRE Việt Nam: Dù kiến nghị rất nhiều song tới nay vẫn chưa có khung pháp lý bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên đặc biệt lưu ý về mức lợi nhuận kỳ vọng đạt được bằng cách tự tính toán kỹ lưỡng hay tìm nguồn tư vấn có chất lượng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định nhiều chủ đầu tư đang cam kết tỷ lệ sinh lời của căn hộ condotel là 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm nhưng không đi kèm biện pháp cụ thể để thực hiện cam kết với khách hàng. Tại nhiều nước trên thế giới, tỷ suất lợi nhuận cam kết của loại hình căn hộ condotel chỉ khoảng 6%/năm.

Cũng theo ông Châu, hiện lợi nhuận đầu tư, kinh doanh condotel rất cao nhưng không đảm bảo tính pháp lý nên quyền lợi người mua rất yếu, rủi ro rất cao. Chủ đầu tư bán condotel là bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên khía cạnh pháp lý, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư có cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của luật Đất đai.

Lượng giao dịch thành công sẽ còn giảm Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, nhận định: Sau những sự vụ “vỡ trận” cam kết lợi nhuận như Cocobay, và dấu hiệu hụt hơi của một số DN phát triển condotel, các nhà đầu tư sẽ càng thận trọng hơn. Lượng giao dịch thành công sẽ còn giảm nữa. Chính phủ cần thúc đẩy hơn để ban hành chính sách pháp lý condotel rõ ràng, hay có chính sách vĩ mô điều tiết hoạt động phát triển condotel, tạo niềm tin, động lực cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lý giải đa số các doanh nghiệp (DN) đầu tư ồ ạt vào bất động sản nghỉ dưỡng là DN có thế mạnh về xây dựng công trình. Tuy nhiên, những DN này lại không mạnh về phát triển hạ tầng, dịch vụ du lịch tạo nên những giá trị sống đáp ứng được kinh doanh du lịch. Thêm nữa, kinh nghiệm về quản lý vận hành, khai thác thiếu. Chưa kể, những DN mạnh về xây dựng bất động sản không có sẵn thị trường du lịch, tức là đầu ra cho sản phẩm giống như những đơn vị kinh doanh du lịch chuyên nghiệp. Từ đó, có thể thấy sản phẩm condotel của DN mạnh về xây dựng chưa phù hợp với nhu cầu của khách du lịch.

“Phương thức phát triển bất động sản du lịch của các DN mạnh về xây dựng công trình thường là theo cách làm bất động sản nhà ở. Cụ thể, huy động vốn ồ ạt bằng cách bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai giống như bán nhà ở để có tiền xây dựng dự án, tạo ra sản phẩm để bán. Nhưng trong du lịch nghỉ dưỡng lại khác, sản phẩm không phải để ở mà để đưa vào kinh doanh du lịch, phát sinh lợi nhuận. Để thu hút được vốn, nhiều DN đưa ra các cam kết lợi nhuận ở mức cao trong thời gian dài bất chấp phương án kinh doanh thế nào chưa rõ, thậm chí chưa tính toán kỹ. Thông thường cam kết là trên 10%/năm. Đây là điều tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro. Rủi ro cho tất cả từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án. Sau khi huy động vốn xây dựng được dự án, lại phải căn ke dòng tiền trả lại cho nhà đầu tư nhỏ lẻ theo cam kết. Rồi tiếp đến giai đoạn dự án bước vào kinh doanh, dù có khách hay không, có lợi nhuận hay không thì DN vẫn phải dành ra một khoản hằng tháng định kỳ trả lãi cho nhà đầu tư. Nếu kinh doanh không hiệu quả kéo dài mà cứ phải trả lợi nhuận cam kết ở mức cao thì DN sẽ dần cạn kiệt… Họ thiếu kinh nghiệm, sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu trong phát triển kinh doanh du lịch, không biết cách vận hành quản lý và một điều quan trọng nữa là không có sẵn thị trường, thất bại là điều tất yếu”, ông Đính lý giải.

Cũng theo ông Đính, do thị trường condotel ở nước ta mới ở giai đoạn đầu nên có tâm lý đầu tư theo phong trào, không tìm hiểu kỹ về mức độ cam kết lợi nhuận phi thực tế mà chủ đầu tư đưa ra. Một số nhà đầu tư xuống tiền khi chưa tính toán kỹ khả năng sinh lời của suất đầu tư, phương án kinh doanh của chủ đầu tư. “Do vậy, cần thẩm định kỹ phương án kinh doanh, sinh lời, trả lợi nhuận mà các chủ đầu tư đưa ra, nhận định rõ ràng tiềm năng mà dự án có… Hãy là người tiêu dùng thông minh, cẩn trọng”, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyên.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết khung pháp lý về condotel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Cụ thể, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy chế quản lý vận hành căn hộ. Bộ VH-TT-DL có trách nhiệm xây dựng quy chế quản lý vận hành condotel. Còn Bộ TN-MT có trách nhiệm quy định, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và quy định cụ thể về thời hạn cấp giấy chứng nhận. Theo ông Ninh, Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng thông tư, dự kiến ban hành theo thẩm quyền nhưng sau khi rà soát lại thì thấy vượt quá thẩm quyền của Bộ nên đã báo cáo Chính phủ để xây dựng thành nghị định. Đại diện Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường cũng đang lấy ý kiến về dự thảo quy chuẩn, tiểu chuẩn xây dựng đối với công trình căn hộ du lịch, nếu thuận lợi sẽ được ban hành trong tháng 12 tới.

Đại diện Bộ TN-MT cũng cho biết, đang khẩn trương thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới, trong đó có condotel. Đồng thời, sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới trong dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Do vậy, chưa biết khi nào pháp lý condotel mới thực sự rõ ràng.