Cụ thể, Thông tư 33 của Bộ TN-MT quy định “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình…; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Như vậy, Thông tư 33 năm 2017 đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.
Xác minh cả công sức tạo ra tài sản
|
||||||||||||||||
Cũng theo vị này, sau khi đầy đủ tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ, thì thủ tục chuyển nhượng vẫn không có gì thay đổi so với hiện nay do vẫn phải có ý kiến của tất cả những người có quyền lợi liên quan tài sản nêu trong sổ đỏ. Việc ghi đầy đủ tên những người có quyền lợi liên quan đến tài sản như vợ, chồng, anh, em… thêm vào chỉ để cho rõ ràng, phân minh hơn là ghi một người như quy định hiện nay.
“Khi xác minh để ghi tên những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào sổ đỏ, sẽ làm rõ người ấy có công sức đóng góp tạo ra tài sản đó không hoặc có thuộc quyền được sở hữu tài sản do ông cha để lại hay không. Nếu trường hợp con cái trong gia đình còn nhỏ, chưa đóng góp công sức vào việc tạo ra tài sản thì không được ghi tên trong sổ đỏ”, vị này nói và cho ví dụ: “Gia đình A có 10 anh chị em, được thừa kế chung mảnh đất ông cha để lại, khi làm sổ đỏ theo Thông tư 33 thì ghi cả tên, tuổi cả 10 người này vào. Tuy nhiên, các thành viên có thể thỏa thuận, nếu tất cả thống nhất, có thể chỉ ghi tên 1 hoặc một vài người đại diện vào sổ đỏ”.
Từ 5.12, sổ đỏ sẽ đứng tên nhiều người thay vì một người như hiện nay
|
Ghi đủ để hạn chế tranh chấp
Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở TN-MT Hà Nội, đánh giá việc ghi thêm các thành viên trong gia đình có quyền sử dụng đất lên sổ đỏ là biện pháp để giảm thiểu tranh chấp. Ghi rõ ràng ngay từ khi đăng ký sẽ minh bạch hơn quyền của các thành viên trong gia đình đối với tài sản là đất, nhà nhằm tránh khiếu kiện sau này.
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp một người mang sổ đỏ đi bán hay cầm cố ngân hàng mà các thành viên khác trong gia đình không biết. Vì thế, lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM cũng cho rằng quy định cập nhật hết các thành viên trong gia đình sẽ hạn chế tình trạng này. Tuy nhiên theo ông, quy định này sẽ chi phối chủ yếu đất nông nghiệp ở vùng quê, thường giao cho hộ gia đình cá nhân. Còn đất ở đô thị như TP.HCM, Hà Nội thì không bị ảnh hưởng nhiều.
Luật sư (LS) Đỗ Văn Giáp, Giám đốc Công ty luật GapLaw & Partners (Đoàn LS TP.Hà Nội), nhìn nhận Thông tư 33 góp phần khắc phục một số tồn tại, bất cập liên quan sổ đỏ. Việc xác định rõ chủ thể tham gia giao dịch sẽ làm giảm các rủi ro khi thực hiện các giao dịch bất động sản, hạn chế nhiều nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện, lừa đảo tiềm tàng trong đó. Còn theo LS Trần Đức Phượng, Thông tư 33 làm rõ ngay tại thời điểm cấp sổ đỏ cho chủ thể là hộ gia đình gồm những ai. Ngược lại, xác định lô đất là tài sản riêng chỉ cần ghi tên chủ hộ, sau này khi mua bán thì chủ hộ toàn quyền mua bán. Do rõ ràng về chủ thể nên khi nhà nước thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ cũng được xác định cụ thể và sát với thực tế hơn.
Có thể làm chậm quá trình cấp sổ đỏ
Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng quy định này cũng sẽ gây ra nhiều bất cập, rắc rối. LS Đỗ Văn Giáp ví dụ với những gia đình có nhiều thành viên, nhiều thế hệ cùng sống thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ gia đình sẽ gây khó khăn phức tạp đối với cán bộ thụ lý hồ sơ. Ví dụ như dễ gây nhầm lẫn thông tin; thông tin nhân thân từng thành viên có thể thay đổi... “Trước mắt sẽ gây khó khăn, áp lực hơn cho cơ quan cấp sổ đỏ việc xác định các thành viên sẽ ghi trong giấy chứng nhận, nhất là sổ đỏ được cấp lần đầu. Bởi trong thực tiễn, việc xác định các thành viên đối với nhiều trường hợp không phải dễ dàng chứng minh (nhiều trường hợp phải có phán quyết của tòa án), nhất là đối với các hộ gia đình quá đông người và có sự biến động về các thành viên trong từng thời kỳ”, LS Giáp phân tích.
LS Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, cũng khẳng định quy định này sẽ gây nhiều phiền toái cho người dân trong việc xác định các thành viên. Rất nhiều gia đình không còn giấy tờ, hay con cái ở xa hoặc đi nước ngoài không thể xác minh được. Khi đó, họ có thể buộc phải kê khai theo hướng giảm bớt thành viên hoặc giảm bớt những người thừa kế để làm được giấy tờ. Rồi việc thay đổi các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ cũng làm tăng các thủ tục liên quan đến cập nhật thông tin, chia thừa kế trong người dân ở các vùng nông thôn, miền núi chưa quen với những quy định pháp luật này.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng Thông tư 33 không sai, nhưng sẽ gây khó khăn, phức tạp trong quá trình triển khai xác minh các thành viên được đứng tên trên sổ đỏ. “Việc cấp sổ đỏ sẽ phải xác minh thêm rằng, con cái trong một gia đình có công sức đóng góp vào tài sản chung không? Nếu không đóng góp sẽ không được ghi tên vào sổ đỏ. Trong khi việc xác minh như vậy rất phức tạp, có thể làm chậm lại quá trình cấp sổ đỏ. Để hạn chế, xóa bỏ các tranh chấp liên quan đến sổ đỏ, cơ quan quản lý cần làm hồ sơ quản lý chặt chẽ, mở rộng cửa để người dân được giải đáp thắc mắc tận tình, chi tiết”, ông Võ nói.
|
Phụ nữ thiệt thòi hay được bảo vệ ?
Theo LS Trần Đức Phượng, quy định mới có thể gây ra phiền toái lớn là những phụ nữ khi lập gia đình về nhà chồng. Quy định trước đây gần như mặc định quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình (của chồng). Khi lấy chồng thì có thể người vợ cũng được coi là một thành viên của hộ gia đình. Nhưng với quy định mới này, đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình thì người vợ sẽ không được công nhận là một thành viên của hộ gia đình sử dụng đất sau thời điểm cấp sổ đỏ.
Ngược lại, một chuyên gia thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) cho rằng quy định này mới bảo vệ quyền lợi của phụ nữ. Bởi việc ghi đầy đủ tên các thành viên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào sổ đỏ sẽ tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, nhất là bảo vệ quyền sở hữu tài sản của người phụ nữ vùng nông thôn, miền núi. Ở những nơi này, người phụ nữ hay bị mất quyền lợi liên quan đến quyền sở hữu sổ đỏ do thông thường, sổ đỏ chỉ ghi tên mỗi người chồng.
|
|
Thành viên nào được ghi trên sổ đỏ ?
Vấn đề được quan tâm nhiều nhất xung quanh quy định mới này là việc xác định thành viên được ghi tên trên sổ đỏ.
LS Hoàng Thu, thuộc Công ty luật Hoàng Thu, phân tích theo quy định mới để được coi là hộ gia đình sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình phải đáp ứng đủ 3 điều kiện. Thứ nhất: Thành viên trong gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Thứ hai: họ phải đang sống chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba: họ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định thành viên hộ gia đình hiện nay được xác định trên cơ sở “sổ hộ khẩu” của gia đình. Những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ mang tên “hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó. Tuy nhiên, tại thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã có những biến động, phát sinh thêm thành viên gia đình hay thành viên gia đình đã tách khẩu, tách hộ… Trong trường hợp này, việc xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu không còn phù hợp nên công chứng viên, người thực hiện chứng thực, các cơ quan sẽ yêu cầu “hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để công chứng viên, người chứng thực xác định thành viên “hộ gia đình sử dụng đất” khi thực hiện công chứng, chứng thực của hộ gia đình.
Cũng theo LS Thu, hiện nay, khi tiến hành thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất chung có hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Tuy nhiên, việc xác định cụ thể ai là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất phải căn cứ theo đúng quy định tại khoản 29 điều 3 luật đất đai 2013. Vì vậy, nếu viết hết tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ, thì thủ tục sang nhượng sẽ được rút ngắn và rõ ràng hơn.
Bên cạnh đó, căn cứ quy định tại khoản 2 điều 212 bộ luật Dân sự 2015: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”, LS Thu cho rằng trường hợp định đoạt tài sản quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Như vậy, nếu sổ đỏ có tên cả con cái chưa tới tuổi thành niên thì lúc sang nhượng quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình không cần người này đi công chứng.
Đ.S - L.Q
|
Bình luận (0)