Sổ đỏ hộ gia đình là gì, con cái có được sở hữu?

Nhà tôi có sổ đỏ với diện tích 2.000 m² đất, thể hiện hộ gia đình chỉ ghi tên của bố mẹ, nhưng không ghi tên của 2 anh em tôi. Sổ được cấp vào năm 2004, khi đó anh em tôi còn đang học tiểu học.

Tôi muốn hỏi điều kiện để sổ đỏ được ghi hộ gia đình là gì? Nếu bố mẹ tôi bán thửa đất trên có cần phải có ý kiến của anh em tôi không và có cần phải công chứng hay chỉ cần viết văn bản là đủ? Nếu anh trai tôi không đồng ý bán thì phải làm sao để phân chia tài sản? 

Bạn đọc Trang Hải nêu thắc mắc về sổ đỏ hộ gia đình với Thanh Niên.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Tiến Hiểu (Văn phòng luật sư Đại Quốc Việt, Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn, theo khoản 29, Điều 3 luật Đất đai quy định, hộ gia đình sử dụng đất là:

"Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Như vậy, tại thời điểm hộ gia đình của bạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh em của bạn mặc dù còn nhỏ (học tiểu học) nhưng đủ các điều kiện trên thì vẫn được xác định là người có quyền sử dụng đất.

NGÂN NGA

Theo khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai) thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên ký tên hoặc có văn bản ủy quyền. Trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Do đó, đến thời điểm hiện tại, anh em của bạn đã thành niên và cha, mẹ của bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của anh em bạn.

Ngoài ra, tại Điều 167 luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

Vì thế, việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Luật sư Tiến Hiểu cho rằng, trường hợp nếu anh trai bạn không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có 2 cách để giải quyết:

Thứ nhất, nếu phần đất chung của hộ đủ điều kiện để làm thủ tục tách thửa thì các thành viên thống nhất thực hiện việc tách thửa riêng cho anh trai của bạn. Những thành viên còn lại tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phần mà mình được hưởng.

Thứ hai, nếu phần đất nói trên không đủ điều kiện để tách thửa và không thể thỏa thuận được với nhau về việc phân chia tài sản chung thì các bên có thể khởi kiện ra tòa.