Đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho condotel?

Dù cơ quan chức năng đã ban hành các văn bản hướng dẫn giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel) cho các khách hàng, nhưng các chuyên gia cho rằng vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết bên cạnh hoàn thiện khung pháp lý.

Chừng nào người mua chưa nhận thức đúng về loại hình này thì dù cơ sở pháp lý hoàn thiện, câu chuyện “chết” vì ham lợi nhuận vẫn sẽ còn tiếp diễn     TS Huỳnh Phước Nghĩa Quote author

Mới đây, Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) ban hành Văn bản 703, do ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, ký gửi Sở TN-MT các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Văn bản đã xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu. Cùng với đó, Sở TN-MT tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Trước đó, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31.12.2019 về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)” cùng Quyết định 3720 mà Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch (VH-TT-DL) ban hành ngày 28.10.2019 về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch” cũng đã phần nào hoàn thiện khung pháp lý cơ bản cho các sản phẩm bất động sản kiểu mới như condotel.

Theo hướng dẫn của các bộ, ngành thông qua các văn bản pháp luật trên, hiện đã hoàn toàn có thể cấp sổ đỏ có thời hạn cho người mua condotel. Đánh giá cao nội dung mà các bộ hướng dẫn, nhưng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành có thẩm quyền cho rằng vẫn còn nhiều lỗ hổng cần giải quyết. Cụ thể, theo HoREA, các văn bản hướng dẫn của Bộ TN-MT và Bộ VH-TT-DL chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”. Trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch” hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Đây cũng là một loại cơ sở lưu trú du lịch nhưng chưa được đưa vào danh sách các loại cơ sở lưu trú du lịch tại điều 48 luật Du lịch.

Bên cạnh đó, văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định loại hình “căn hộ lưu trú (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”, trong khi đó “căn hộ du lịch” tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt. Chưa kể Văn bản 703 của Bộ TN-MT chỉ xác định phương thức xem xét cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp sổ đỏ cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

“Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó quy định chặt chẽ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng chưa có quy định về các điều kiện huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ quy định các điều kiện về huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp), cũng như đảm bảo sự phát triển minh bạch, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản du lịch”. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới nhưng thị trường condotel tại VN trong một thập niên qua đã phát triển mạnh mẽ, nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang ngày càng tăng của khách du lịch trong và ngoài nước. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng condotel lại rơi vào tình trạng rủi ro pháp lý khi chưa được cấp sổ đỏ, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý. Đặc biệt, vụ Cocobay Đà Nẵng vỡ trận cuối năm 2019 đã khiến thị trường rúng động trước những rủi ro của loại hình này. Vì thế có thể nói, hướng dẫn nói trên của các bộ có thẩm quyền đã tháo “nút thắt” pháp lý cho condotel.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế - Trường đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng cho đến nay, khung pháp lý đối với loại hình căn hộ du lịch đã tương đối ổn định. Dựa vào các quy định hiện hành, đã đủ căn cứ để cấp phép dự án cho các chủ đầu tư và cấp giấy chứng nhận sở hữu đất cho khách hàng. Câu chuyện condotel còn 2 vấn đề cần bàn, đó là định giá sản phẩm trong giao dịch và bản chất condotel ngay từ đầu có sự bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Nghĩa phân tích: Trong giao dịch hiện nay, khi định giá cho vay hay định giá bán các dự án bất động sản, ngân hàng tham gia mặc nhiên định giá căn hộ bằng giá trị giao dịch mà chủ đầu tư đưa ra trong hợp đồng. Tuy nhiên đối với căn hộ condotel đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất trong 50 năm hoặc được công nhận 70 năm, hiện vẫn chưa rõ định giá theo giá nào. Điều này đang gây khó khăn trong quá trình giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng hoặc giữa các chủ đầu tư thứ cấp với nhau.

“Sau khi được cấp sổ đỏ, thừa nhận diện tích sử dụng đất, bất cập này có thể được tháo gỡ. Vấn đề quan trọng nhất chính là quan điểm sai lầm của nhà đầu tư đối với loại hình căn hộ dịch vụ. Bản chất của condotel là nhà đầu tư thứ cấp đang kết hợp cùng chủ đầu tư hình thành một loại hình khai thác dịch vụ, tối ưu dòng tiền bằng cách cho thuê căn hộ phục vụ dịch vụ du lịch. Trong khi đó, nhà đầu tư, người mua hiện nay chỉ chăm chăm quan tâm số phần trăm lợi tức được cam kết là bao nhiêu, biến condotel thành sản phẩm phái sinh bất động sản, mua đi bán lại để kiếm lời. Càng giao dịch, chi phí càng cao, sau đó khi không được công nhận pháp lý như nhà ở thì bắt đầu rối lên, tạo nên những cuộc khủng hoảng mang tên condotel. Chừng nào người mua chưa nhận thức đúng về loại hình này thì dù cơ sở pháp lý hoàn thiện, câu chuyện “chết” vì ham lợi nhuận vẫn sẽ còn tiếp diễn”, ông Nghĩa cảnh báo.