Huyện vùng ven TP.HCM giá đất tăng phi mã

Tùng, nhân viên Công ty bất động sản (BĐS) Hùng Trang, cho biết: Đất H.Cần Giờ đang tăng nhanh, mỗi ngày một giá nên không có một con số chính xác. Ví như khu vực xã Bình Khánh, ngay mặt tiền đường Rừng Sác có giá tới 40 triệu đồng/m² trở lên bởi đây là trục đường độc đạo nối từ Bến phà Bình Khánh đi đến biển Cần Giờ và chuẩn bị xây cầu thay phà qua sông. Dẫn chúng tôi vào sâu hơn xã Bình Khánh, Tùng chỉ một miếng đất có mặt tiền đường lộ giới 30 m, đường xe hơi vào tận nơi đang được chào giá từ 12 triệu đồng/m² trở lên đối với đất đã thổ cư. Những mẩu đất nằm sâu có giá “dễ thở” hơn khoảng 7 triệu đồng/m². “Chủ trương phát triển kinh tế biển, lấn biển của TP.HCM và dự án phà cao tốc từ Cần Giờ đi Vũng Tàu khiến đất khu vực TT.Cần Thạnh sốt hơn bao giờ hết. Mặt tiền đường Tắc Xuất, đường đi bến phà Vũng Tàu - Cần Giờ đang có giá không dưới 43 triệu đồng/m², so với tháng 6.2020 giá chỉ khoảng 30 - 40 triệu đồng/m² và không còn nhiều”, Tùng nói.

Vốn chảy vào BĐS vẫn trong tầm kiểm soát Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc phụ trách NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM, giải thích hiện dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS khoảng 350.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 13,5% trong tổng dư nợ. Nếu so với đầu năm, tín dụng BĐS ở TP.HCM tăng khoảng 2%, tương đương mức tăng bình quân chung. “Nếu giai đoạn trước, tín dụng BĐS phát triển quá nóng, có khi chiếm 35 - 40% tổng dư nợ, đến nay ngành NH vẫn rất vất vả để xử lý nợ xấu. Đến nay, việc quản lý vốn tín dụng chảy vào BĐS là hợp lý, trong tầm kiểm soát. Bởi thực tế trong quá khứ, nhiều NH đã có những bài học thấm thía về cho vay BĐS, nhất là trong những cơn sốt đất. Do đó, các NH rất thận trọng cho vay để tránh nợ xấu”, ông Minh cho biết. Content

Tương tự, thông tin lên quận khiến đất H.Nhà Bè cũng phát sốt. Huy, một cò đất khu vực xã Phước Kiển (H.Nhà Bè), cho biết thời gian gần đây giới đầu tư, người có nhu cầu về nhà ở đổ về H.Nhà Bè săn nhà đất khá đông. Những người có nhu cầu về nhà ở thường chọn xã Phước Kiển, Phước Lộc và TT.Nhà Bè để mua nền đất. Trong khi đó, các nhà đầu tư thường về xã Hiệp Phước hay Nhơn Đức để mua đất nông nghiệp đón đầu nút giao thông cao tốc Bến Lức - Long Thành đổ xuống khu vực Nhơn Đức. Ghé vào khu dân cư Phước Lộc (xã Phước Lộc) mới thấy, cơn sốt lên quận đã quét qua đây khá nhanh. Nếu như trước tết giá đất khoảng 55 triệu đồng/m² thì nay mỗi mét vuông đã tăng lên khoảng 5 triệu đồng. Điều đáng nói, rất ít người bán ra bởi đa số đều kỳ vọng trong thời gian tới giá đất sẽ còn tăng nữa nên quyết tâm “ôm”.

Tại H.Củ Chi, từ trước tết đến nay giá đất tăng và đặc biệt tăng mạnh thời gian gần đây khi TP có chủ trương cho huyện này lên quận vào năm 2025. Hiện nay các nhà đầu tư đổ về đây “săn” mua đất nông nghiệp để “tích trữ”. Hiện giá đất nông nghiệp khu vực nào phù hợp quy hoạch và có thể chuyển được lên đất ở giá khoảng 3 - 4 triệu đồng/m² trong khi trước tết giá khoảng 1 - 2 triệu đồng/m²; đất nông nghiệp không chuyển được hoặc xa thì giá từ 800.000 - 1,5 triệu đồng/m². Đất thổ cư tại các khu phân lô bán nền dao động từ 15 - 17 triệu đồng/m².

Luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, chỉ ra một trong những nguyên nhân khiến tình trạng sốt đất cục bộ là do các ngân hàng (NH) gia tăng số dư nợ tín dụng. Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành NH là 2,13% nhưng tín dụng BĐS lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều NH thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay BĐS với lãi suất chỉ từ 4,99 - 10%/năm.

Bán đấu giá đất sạch để tăng nguồn cung Để tăng nguồn cung cho thị trường, ông Nguyễn Văn Khoa, Phó giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM, cho biết trung tâm sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cung cấp nguồn đất thô, đất sạch với pháp lý tương đối ổn định theo quy hoạch đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt như một số trường hợp sử dụng đất không đúng quy định pháp luật sẽ bị thu hồi dự án. Sau khi thu hồi xong, trung tâm sẽ tổ chức bán đấu giá theo quy định của nhà nước. UBND TP.HCM cũng giao nhiệm vụ cho trung tâm tổ chức bán đấu giá một số quỹ nhà tái định cư không còn nhu cầu sử dụng. Trong năm 2021 và các năm kế tiếp, trung tâm sẽ tập trung thực hiện chỉ đạo của TP bán đấu giá một số trường hợp và thông tin sẽ được công khai, mời gọi nhà đầu tư thực chất tham gia nhằm tạo thêm quỹ đất sạch cho thị trường.

Động thái này của các NH đã thúc đẩy người dân vay để đầu tư vào BĐS. LS Hậu kiến nghị các NH dưới sự quản lý của nhà nước phải có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay BĐS. Chính sách quản lý cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường. Về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như bồi thường khi thu hồi đất. Có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai, minh bạch... sẽ hạn chế sốt đất ảo.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Đại Phúc, cho rằng thiếu sản phẩm ở các phân khúc trong khi nguồn tích lũy của nhà đầu tư là có, dòng tiền dồi dào nên giá đất trong năm qua tăng bất chấp đại dịch. Khi nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội giá tăng cùng kỳ vọng thị trường lại càng đẩy giá lên. Ngay ở khu vực nội thành TP.HCM, giá BĐS liên tục tăng khiến tình trạng “nước chảy chỗ trũng” và nhà đầu tư kỳ vọng giá ở các khu vực lân cận cũng tăng theo. Theo bà Hương, khi sốt đất, người dân chỉ nhìn thấy giá tăng, thấy sốt nhưng khi xem xét những yếu tố tạo nên cơn sốt hiện nay sẽ thấy toàn là sốt ảo. Chính vì vậy, các nhà đầu tư, người dân và thị trường cần thật tỉnh táo vì khi có những cơn sốt xảy ra, người người, nhà nhà rủ nhau đi mua đất sẽ tạo tâm lý đám đông.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đồng tình với ý kiến cho rằng cơn sốt đất bắt nguồn từ TP.HCM khi giá BĐS ở TP.HCM đã quá cao, vượt quá khả năng của người dân buộc họ phải chuyển dòng tiền sang các khu vực lân cận để mua nhà đất. Những yêu cầu về tính pháp lý, vướng mắc pháp lý thời gian qua cũng vô tình hạn chế nguồn cung, hạn chế dự án mới nên buộc người dân, doanh nghiệp phải đi ngày càng xa các tỉnh và phải lựa chọn mua đất vườn, đất nông nghiệp.

Thậm chí LS Trần Minh Cường (Đoàn LS TP.HCM) đề nghị cần xem xét hình sự hóa hành vi “thổi giá” BĐS gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng, bởi đây là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng. Vì vậy, cần nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong bộ luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội đầu cơ tại điều 196 bộ luật Hình sự 2015.

Cũng theo LS Cường, để hạn chế sốt đất trong tương lai, rất cần tiếp tục minh bạch, công khai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt. Hiện nay, theo quy định trong luật Đất đai và luật Tiếp cận thông tin, các cơ quan nhà nước đang nắm giữ thông tin quy hoạch được phê duyệt có trách nhiệm cung cấp cho người dân và người dân được quyền tiếp cận các thông tin này. Mặc dù quy định đã có nhưng trên thực tế vẫn đang còn nhiều bất cập.