Khốn khổ khi bị nợ sổ đỏ

Thế nhưng, theo các chuyên gia mức phạt này được cho là chưa đủ sức răn đe.

Tại khu dân cư Sông Đà (P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, TP.HCM) dù đã bàn giao nền cho khách hàng xây nhà từ năm 2003, nhưng đến nay chủ đầu tư là Công ty Đại Hải không những chẳng làm sổ đỏ giao cho khách hàng, mà còn đem các sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng vay tiền.

Theo bà Vũ Trà My (chủ lô đất D21 khu dân cư Sông Đà), từ năm 2003, bà cùng hàng trăm khách hàng khác đã ký hợp đồng mua nền đất với Công ty Đại Hải và Công ty ANI (hợp tác đầu tư - NV), đã thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng cho chủ đầu tư, kể cả lệ phí thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ. Thời điểm đó, Công ty Đại Hải đã tiến hành giao nền đất cho khách hàng xây nhà ở.

Đến nay, dù đã làm nhà, ở ổn định gần 16 năm, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao sổ đỏ cho khách hàng. Khi tìm hiểu bà mới hay Công ty Đại Hải đem đất đã bán cho khách hàng để thế chấp ngân hàng và bán chồng chéo cho nhiều người khác nhau, thậm chí cầm cố vay nóng xã hội đen. Điển hình như nền đất số 17, lô D Công ty Đại Hải bán cho ông Nguyễn Quốc Đạt, nhưng năm 2018 lô đất đã ra sổ đỏ đứng tên ông D.N.Tr. Hiện lô đất trên bị ông Tr. thế chấp tại Ngân hàng A. chi nhánh Xuyên Á.

Người dân khu dân cư Sông Đà bức xúc vì nhiều năm không được cấp sổ đỏ Ảnh: Đình Sơn

“Hiện tại khu dân cư Sông Đà thường xuyên có các đối tượng lạ mặt lai vãng, sẵn sàng hành hung, đe dọa tính mạng sức khỏe, cố tình đập phá tài sản, tranh giành, chiếm hữu nhà đất chúng tôi đang sinh sống... Đây là những đối tượng giang hồ đã được Công ty Đại Hải cầm cố, bán những lô đất đã bán cho chúng tôi”, bà Vũ Trà My bức xúc kể. Trong bản tự khai gửi đến TAND Q.Thủ Đức do ông Nguyễn Hồng Khởi, đại diện Công ty Đại Hải viết cho thấy có 122 nền đất đang được Công ty Đại Hải thế chấp tại các ngân hàng.

Tương tự, dự án Tân An Huy, do Công ty Tân An Huy làm chủ đầu tư ở xã Phước Kiển, H.Nhà Bè, TP.HCM, đã hình thành gần 17 năm. Tuy nhiên đến nay trong số hơn 310 nền đất mà người dân đã đóng tiền mua, sang nhượng có công chứng và thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, chỉ có hơn 10 trường hợp xây dựng được nhà ở, nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Các trường hợp còn lại, một số người được giao nền, nhưng chưa xây dựng được nhà, chưa được cấp sổ đỏ; một số chỉ được giao nền đất… trên giấy. Nguyên nhân khiến khách hàng lâm vào tình cảnh này là do đến nay dự án chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, dính hàng loạt các sai phạm về đất đai.

Khu dân cư Tân An Huy vẫn ngổn ngang và người dân nhiều lần tập trung phản ứng chủ đầu tư “bẻ kèo” Ảnh: Đình Phú

Nhiều năm qua hàng trăm khách hàng đã làm đơn kiện, kêu cứu khắp nơi không cho chủ đầu tư chuyển nhượng các dự án thành phần, thay đổi người đại diện pháp luật của chủ đầu tư, chuyển cơ quan công an điều tra dấu hiệu lừa đảo của Công ty Tân An Huy. Nhưng vẫn chưa đâu tới đâu.

Tại Hà Nội, chung cư được mệnh danh là “6 sao” - Hòa Bình Green City (Q.Hai Bà Trưng) do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư, cư dân cũng đã nhiều lần phải xuống đường căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ đỏ sau nhiều lần thất hứa.

Nhiều cư dân ở tòa B - Hòa Bình Green City bức xúc khi 3 năm về ở, nhưng chưa được chủ đầu tư thực hiện cấp “sổ đỏ”. Tình trạng này cũng diễn ra ở khu đô thị Đoàn Ngoại giao ở Q.Bắc Từ Liêm Hà Nội do Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Hancorp làm chủ đầu tư vì không làm sổ đỏ cho cư dân dù dự án đã giao nhà 4 năm qua.

Chung số phận bị chậm cấp sổ đỏ là chung cư Westa (Q.Hà Đông, Hà Nội) do Công ty cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư. Dự án bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2014, đã thu đủ tiền theo hợp đồng mua bán, nhưng đến nay, gần 300 hộ dân chưa được cấp sổ đỏ. Chính chủ đầu tư này cũng thừa nhận toàn bộ chung cư Westa đang bị thế chấp trong ngân hàng, công ty làm ăn thua lỗ nên chưa thể hoàn thành nghĩa vụ với cư dân. Hay như chung cư Star City (23 Lê Văn Lương, Q.Thanh Xuân) - do Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư - cũng trong tình trạng từ năm 2014 đến nay chưa được cấp sổ đỏ...

Nghe phạt tiền tỉ nếu chậm sổ đỏ, nhiều người khấp khởi mừng thế nhưng đại diện Bộ TN-MT cho biết Nghị định 91 khi có hiệu lực sẽ thay thế cho Nghị định 102 ban hành ngày 10.11.2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khi có hiệu lực, Nghị định 91 không hồi tố xử lý các trường hợp vi phạm trước đó mà chỉ áp dụng cho các trường hợp phát hiện, chưa xử lý kể từ ngày 5.1.2020. Các trường hợp sai phạm liên quan đến đất đai bị phát hiện, ra quyết định xử phạt trước ngày Nghị định 91 có hiệu lực vẫn áp dụng pháp luật hiện hành để xử lý.

Cũng theo đại diện Bộ TN-MT, mức phạt tối đa 1 tỉ đồng mà Nghị định 91 nêu vẫn chỉ bằng với mức phạt tại Nghị định 102 đang áp dụng, nhưng các hành vi vi phạm được quy định chi tiết hơn giúp cơ quan thực thi pháp luật dễ dàng.

Bên cạnh đó, cũng bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đến mức bị xử lý cũng rõ ràng hơn. Đồng thời, cũng có thêm các hình phạt bổ sung để tăng tính răn đe.

Lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai thừa nhận, Bộ TN-MT, cơ quan soạn thảo nghị định cũng đã cân nhắc đến việc lĩnh vực bất động sản là ngành có giá trị kinh tế cao, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng “vượt rào” để có lợi nhuận thì mức phạt 1 tỉ đồng là không đủ răn đe. Tuy nhiên, mức phạt tối đa 1 tỉ đồng của Nghị định 91 là thực hiện theo luật Xử lý vi phạm hành chính.

Đồng thời, việc phạt vi phạm hành chính mang tính chất giáo dục, răn đe là chính còn cao hơn sẽ là mức hình sự. Việc thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nhiều luật pháp khác nhau. Ngoài ra, tại Nghị định 91 cũng có nêu rõ các hình phạt bổ sung cho mỗi hành vi vi phạm để đảm bảo tính giáo dục, răn đe, tránh chây ì.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn luật sư TP.Hà Nội), cho rằng mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tối đa chỉ 1 tỉ đồng là không đủ sức răn đe, quá nhẹ nên nhiều chủ đầu tư không ngần ngại phạm luật để có lợi nhuận.

Hiện nay quy trình cấp sổ đỏ đã được số hóa, thông tin đều được đưa lên mạng. Chính vì thế, ngay từ bước ban đầu cần công khai hết lên hệ thống về ngày nộp hồ sơ, tiến độ thực hiện, thời hạn cấp sổ đỏ, danh sách các căn hộ được cấp... thì tất cả cùng theo dõi, giám sát và đều minh bạch. Khi đó, nếu đơn vị nào làm chậm sẽ chịu trách nhiệm. Nếu chủ đầu tư chậm sẽ bị phạt còn lỗi cơ quan chức năng làm chậm cũng nên bị chế tài, xử lý về mặt hành chính. Ông Phạm Ngọc Liên (nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM)