Người dân được xây nhà trên đất quy hoạch

Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, điều 1) về “Điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm thời” quy định trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố, thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 cũng quy định, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm: Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai...

Tại TP.HCM thời gian qua người dân có nhà đất “dính” trong các dự án, đồ án quy hoạch “treo” khốn khổ vì quyền lợi của mình bị ảnh hưởng nghiêm trọng như không được xây, sửa nhà, không được mua bán sang nhượng. Tại nhiều khu quy hoạch “treo”, cuộc sống của người dân rơi vào cảnh bần cùng khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng không được đầu tư. Chính vì vậy, quy định “mở” này đã giúp người dân đang sống trong các dự án, đồ án quy hoạch “treo” thoát nạn, được trả lại các quyền và lợi ích hợp pháp.

Theo luật sư Nguyễn Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), quy định này đã giải quyết được những mâu thuẫn vốn đang tồn tại giữa người dân, nhà nước và nhà đầu tư. Tại TP.HCM mới đây cũng đã công bố hủy bỏ 62 dự án quy hoạch “treo” đã tạo luồng gió mới trong giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều dự án khác cũng đang “treo” kéo dài, chưa được hủy bỏ. Do đó, để luật đi vào cuộc sống, khi ban hành các nghị định hướng dẫn cần quy định rõ trách nhiệm của từng nơi như UBND tỉnh thành, các sở ngành và quận huyện. Phải thực hiện luật cho nghiêm, xử lý về mặt hành chính nếu không thực hiện luật hoặc kỷ luật nội bộ, cán bộ công chức. Đồng thời xử lý trong Đảng, đoàn thể cá nhân vi phạm hoặc phải bồi thường nếu cá nhân, tổ chức làm sai luật, gây hại cho người dân. Nhất là bắt cán bộ làm sai phải bỏ tiền túi ra làm chứ không phải là lấy tiền ngân sách ra bồi thường.

Quy định này chữa “bệnh” dự án “treo”, đồ án quy hoạch “treo” tràn lan hiện nay và giải tỏa được quyền của người dân về xây dựng, mua bán, sang nhượng. Tuy nhiên, nếu cho xây phải tính đến đầu tư hạ tầng kết nối, chứ cho xây mà không có đường, không có điện nước thì người dân cũng khó sống. Tới đây các nghị định, thông tư hướng dẫn làm sao phải hài hòa được quyền lợi người dân, lợi ích xã hội và của nhà đầu tư. Ông Nguyễn Hoài Nam (nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM)

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích TP.HCM mặc dù có những dự án cao cấp, hạ tầng được cải thiện, nhưng so với nhu cầu nhà ở là không nhiều, chỉ tiêu hạ tầng vẫn chưa đảm bảo. Nhìn tổng thể, TP.HCM vẫn đang phát triển theo kiểu vết dầu loang, phần lớn là nhà đơn lẻ thấp tầng, nhà tường lợp tôn. Như vậy, TP có hai nhiệm vụ là chỉnh trang các khu đô thị cũ lụp xụp và phát triển các khu đô thị mới hiện đại. Muốn làm được vậy, phải lập quy hoạch để có định hướng phát triển. Tuy nhiên, việc quy hoạch sẽ không tránh khỏi tình trạng “treo” do không có nguồn lực để thực hiện hoặc quy hoạch không khả thi. Điều này vô tình đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Luật mới cho phép người dân tự xây dựng nhà ở trong đất quy hoạch treo là rất tốt vì họ được trả lại quyền lợi. Đây cũng là sự sòng phẳng, bảo vệ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

“Người dân xây nhà, sau này nhà đầu tư vào làm chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn, tất cả đều được tính vào giá thành. Có thể ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án khi nhà nhiều, giải phóng mặt bằng khó khăn khiến nhà đầu tư nản lòng vì hiệu quả không cao thì thế hệ các nhà đầu tư tiếp theo sẽ đánh giá lại tính khả thi. Nhưng quan điểm không cho người dân xây nhà trong dự án quy hoạch treo sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, gây khó khăn cho dự án là không công bằng đối với người dân. Tuy nhiên, để việc thực thi pháp luật hiệu quả, đồng bộ, tới đây còn phải sửa đổi luật Đất đai, sửa đổi luật Nhà ở”, ông Châu nói.