Siết thuế bất động sản

Theo đó, Tổng cục Thuế yêu cầu tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế. Trên cơ sở đó xác định trường hợp có rủi ro cao về thuế để thực hiện thanh, kiểm tra nhất là đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản đã mở bán nhưng không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Thuế tính trên thu nhập nên khi nào có lãi mới tính, chứ không phải tính trên doanh thu như hiện nay. Thuế thu nhập thì được khấu trừ đi các chi phí như xây dựng, sửa chữa, môi giới nhà đất … Chính vì không được trừ ra những chi phí này nên mức 2% trên doanh thu thật sự là rất cao, bán lỗ vẫn đóng nên người ta tìm cách khai thấp giá đi. Chính sách thuế cần công bằng nên cần sửa đổi và điều này góp phần tránh rủi ro cho người nộp thuế, nếu không thuế thì thất thu mà người dân lại phải chịu rủi ro. Ông Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường đại học Kinh doanh và công nghệ Hà Nội

Các cục thuế phải báo cáo UBND tỉnh, thành phố, kiến nghị Sở Tư pháp chỉ đạo phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn toàn địa phương hằng tháng có trách nhiệm cung cấp cho cơ quan thuế danh sách tổ chức, cá nhân có hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, cho thuê khách sạn, thực hiện khai và nộp thuế. Đồng thời kiến nghị Sở Tài nguyên - Môi trường cung cấp thông tin về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, việc đưa bất động sản vào kinh doanh, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... để thực hiện nghĩa vụ thuế.

Đặc biệt, Tổng cục Thuế yêu cầu các cục thuế phải phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, ban quản lý khu đô thị, chung cư lập danh sách các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê căn hộ để rà soát hồ sơ đăng ký thuế, kê khai thuế. Bên cạnh đó, thông qua công tác thanh, kiểm tra, rà soát hồ sơ kê khai thuế đối chiếu chi phí thuê của các tổ chức, doanh nghiệp với việc kê khai cho thuê nhà, thuê mặt bằng để phát hiện tổ chức, cá nhân không kê khai thuế hoặc có kê khai nhưng thấp hơn chi phí mà tổ chức, doanh nghiệp đang hạch toán vào chi phí khi xác định thu nhập chịu thuế. Tiến hành thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu, xác minh trực tiếp tại các địa chỉ nhà cho thuê đang đăng ký qua website để xác định doanh thu, đôn đốc kê khai, nộp thuế theo quy định. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển dịch nhà ở gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Đức Nghĩa, chuyên gia pháp lý thuế Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho biết ông mới tìm hiểu một vòng quanh các dãy đường sầm uất các cửa hàng mua bán nhộn nhịp tại TP.HCM vào ngày chủ nhật nhưng đều vắng hoe, treo bảng tìm khách thuê cả một dãy. “Trong giai đoạn hiện nay nên làm công tác tuyên truyền, chứ chưa nên làm gắt quá vì nhiều nơi rao cho thuê mà có được đâu. Buôn bán đóng cửa, người dân cũng khổ. Vì vậy, chưa nên truy thu thời điểm này mà hãy để người dân, doanh nghiệp phục hồi”, ông Nghĩa nói.

Ông Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường đại học Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, cho rằng cơ quan thuế ra công văn chỉ đạo công tác chống thất thu thuế lĩnh vực bất động sản là điều cần thiết nhưng tính khả thi thời điểm này cũng sẽ không cao. Đơn cử việc phối hợp với công chứng, dù mọi giao dịch đều qua công chứng nhưng cơ quan này chỉ xác nhận việc giao dịch, chứ giá (là cơ sở để tính thuế) thì làm sao họ biết được chính xác hay không. Còn việc thuê nhà, thuê mặt bằng chỉ thu được thuế khi tổ chức, người nước ngoài phải lấy hóa đơn. Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 phức tạp, giao dịch trên thị trường bất động sản ảm đạm, cho thuê nhà không phải dễ thì cũng nên xem xét thời điểm đã được phù hợp chưa hay để thời điểm kinh tế phát triển thì các biện pháp phối hợp sẽ hiệu quả hơn.

Từ nhiều năm trở lại đây, các phòng công chứng trên địa bàn TP.HCM đều thực hiện báo cáo hằng tháng các giao dịch bất động sản trên địa bàn cho phía Sở Tư pháp. Chính vì vậy mà phía cơ quan thuế muốn nắm thông tin về các giao dịch bất động sản đều có thể phối hợp chéo giữa các cơ quan. Tuy nhiên theo phản ánh của phòng công chứng, thời gian gần đây cơ quan thuế làm gắt hơn với các hồ sơ mua bán giao dịch bất động sản khi yêu cầu ghi giá thị trường.

Ông Nguyễn Ngọc Tú cho rằng về lâu dài phải xây dựng được cơ sở dữ liệu cho từng khu vực, địa phương, nắm được giá cả bất động sản. Quan trọng hơn, tất cả thanh toán giao dịch bất động sản phải được thực hiện không dùng tiền mặt thì mới kiểm soát được. Từ trước đến nay, giá bất động sản là vấn đề luôn gây ra sự hoài nghi về thất thu ngân sách bởi được tính trên giá kê khai của người nộp thuế. Trong trường hợp giá thấp thì lấy theo bảng giá của UBND tỉnh thành công bố. Thế nhưng bảng giá đất không theo kịp giá thị trường vì liên quan đến giá đền bù giải tỏa, dẫn đến giá tính thuế chưa hợp lý. Thực tế, rất nhiều người bán bất động sản kê khai giá không theo giá giao dịch mà khai thấp xuống để giảm thiểu số thuế phải nộp. “Trong một số trường hợp, số thuế lách được này có thể vi phạm hình sự nhưng quy định nếu người nộp thuế khai thấp hơn bảng giá của UBND thì lấy theo giá của bảng giá này nên nếu phát hiện thì cũng nên phạt hành chính chứ không nên hình sự”, ông Tú đề xuất.

Đặt vấn đề người nộp thuế khai thật giá giao dịch sẽ nhận được những gì, ông Nguyễn Đức Nghĩa dẫn quy định năm 2013, có 2 cách tính thuế trong giao dịch bất động sản là 25% trên lợi nhuận và 2% trên giá bán. Nhưng sau đó đã bỏ cách tính 25% trên lợi nhuận nên tất cả các giao dịch bất động sản dù lỗ hay không cũng đều tính 2%. “Người bán nhà lỗ vẫn đóng thuế 2% thì không thể gọi là thất thu thuế được. Phương pháp tính thuế này là không công bằng. Cách tính thuế thu nhập trên lợi nhuận mới là bản chất của sắc thuế này. Về lâu dài cần thống nhất lại mặt bằng giá bất động sản và sau đó thực hiện tính thuế trên thu nhập mà người bán nhà nhận được, cho họ trừ đi các chi phí như lãi ngân hàng, môi giới nhà đất, sửa chữa... Thị trường càng minh bạch về giá bất động sản thì lúc này sẽ không còn sự hoài nghi về việc thất thu hay không trong lĩnh vực này”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Ngọc Tú cũng đồng tình cho rằng cần phải trả về bản chất thật của thuế thu nhập cá nhân là tính trên thu nhập. Việc tính 2% trên giá bán bất động sản dễ cho cơ quan thuế thực thi nhưng lại làm méo mó chính sách thuế thu nhập.