Tại Việt Nam, mô hình khu đô thị mới đã bắt đầu xuất hiện từ cách đây hơn 20 năm với sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, kiểu mẫu như Phú Mỹ Hưng (hơn 400 ha) tại TP.HCM hay Ciputra (hơn 300 ha) tại Hà Nội. Hiện nay hàng loạt khu đô thị lớn ở các tỉnh, thành phố (TP) đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Giãn dân về các cực của thành phố
Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty bất động sản (BĐS) Đại Phúc, các doanh nghiệp (DN) địa ốc nói chung và Vạn Phúc nói riêng sẽ có 2 lộ trình phát triển là các dự án hiện hữu, quy mô nhỏ chỉ vài héc ta, với thời gian triển khai ngắn chỉ từ 3 - 5 năm. Tiếp đến các DN sẽ hướng đến phát triển khu đô thị vệ tinh. Để làm việc này, phải chuẩn bị quỹ đất trên dưới 10 năm, với quy mô hơn 20 ha. Xu thế này có tầm nhìn phát triển trong dài hạn, thậm chí tới hàng trăm năm.
Các không gian chung, sinh hoạt cộng đồng được đề cao, chú trọng và ngày càng mở rộng trong xu thế ngày càng thu hẹp không gian riêng, cá nhân do giá cả BĐS ngày càng gia tăng tại các TP lớn. Xu hướng này gia tăng sự giao tiếp trong cộng đồng, sự gắn kết trong xã hội và cuộc sống đa dạng, hạnh phúc hơn. Las Vegas - TP không ngủ, địa danh vui chơi giải trí nổi tiếng của Mỹ là ví dụ điển hình cho việc đầu tư phát triển đại đô thị theo hướng chuyên biệt, thung lũng Silicon cũng là một mô hình phát triển thành công mà cả thế giới phải ngưỡng mộ. Xu hướng này cũng được Hàn Quốc áp dụng khá nhiều khi tạo sự chuyên biệt hóa cho các TP mới mà họ phát triển.
“Tại Việt Nam, khu đô thị hình thành theo xu hướng này cũng đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét. Việc TP.HCM được thông qua chủ trương thành lập TP.Thủ Đức, lấy khu Đông làm tâm điểm phát triển theo chiến lược TP thông minh và sáng tạo là tiền đề cho xu hướng này được khẳng định. Việc hình thành các khu đô thị với mục tiêu tạo thêm các tâm điểm đối trọng với các khu trung tâm cũ đã trở nên chật hẹp và quá tải. Tại các TP lớn, quy mô dân số đông từ trên 10 triệu người thường sẽ phải hình thành thêm các tâm điểm mới, các khu đô thị vệ tinh nhằm kéo dân số về các cực của TP, tạo nên sự phát triển đồng đều, cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn”, bà Hương nói.
Sau Phú Mỹ Hưng, khu đô thị Vạn Phúc rộng gần 200 ha ở phía đông TP.HCM đang dần được hình thành ẢNH: ĐÌNH SƠN |
Quy hoạch gắn với quỹ đất
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng điều kiện để phát triển đại đô thị là quy hoạch gắn với quỹ đất đai. Thông thường một khu vực đại đô thị phải có quỹ đất từ 400 - 800 ha, với vị trí thuận lợi, đầy đủ cơ sở hạ tầng và năng lực chủ đầu tư đủ uy tín. Ở Việt Nam, một số đặc điểm vẫn chưa thể đạt tới các đại đô thị như thiếu đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế hoặc chỉ có một vài tiện ích.
Ông Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường), cho hay cách đây gần 250 năm, tức vào năm 1772, Thống suất Nguyễn Cửu Đàm (thời chúa Nguyễn) đã lập quy hoạch đầu tiên tại khu vực TP.HCM. TP.HCM ngày nay đang dựa trên chính quy hoạch này để phát triển khu vực. TP.HCM được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển. Người Pháp từ năm 1862 đã xây dựng TP.HCM với quy mô 500.000 dân, nhưng đến hiện tại, vùng TP.HCM đã gấp 3 lần Singapore và gấp 2 lần Hồng Kông.
Để phát huy hết tất cả tiềm lực của TP, việc quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất TP.HCM sẽ như thế nào. Ông Thọ cho biết, từ năm 1990, Hà Nội đã được quy hoạch với 30 khu vực đô thị vệ tinh xung quanh, đặc biệt khu vực Long Biên và bên kia sông Hồng, nhưng chỉ khi Vingroup gia nhập, các khu vực vệ tinh mới hình thành. Do đó, quy hoạch sử dụng đất phải đi vào thực tế, phải đáp ứng nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả của DN và phải được hình thành một cách tự nhiên. Nó phải dựa trên sự hút vốn đầu tư của nhà nước, DN, sự tham gia ổn định sinh kế của người dân sản xuất kinh doanh. Do đó, khu đô thị có vẻ đẹp như thế nào đi chăng nữa mà không có DN thì không thể phát triển đại đô thị.
Vậy nên khâu quy hoạch sử dụng đất được đánh giá rất quan trọng. Những yếu tố tác động chính ảnh hưởng tới quy hoạch trước hết là tiền thuê đất. Yếu tố này sẽ quyết định năng lực chi trả của DN, người dân. Bởi lẽ, những lô đất có giá trị cao nhất thường nằm ở trung tâm đô thị. Nhân tố thứ hai là khoảng cách tới trung tâm. Xây dựng không gian đô thị phải được xác định quy hoạch dựa trên quy hoạch mặt đất, tầng ngầm, tầng không, mặt biển, mặt nước...
“Hiện nay các nước đã đi trước một bước trong quy hoạch ngầm. Nếu không thực hiện tốt việc phát triển hệ thống ngầm, chúng ta sẽ gặp khó khăn. Bên cạnh đó, quy hoạch mặt đất cũng phải đảm bảo giải quyết vấn đề giao thông. Trên thế giới, không có một đại đô thị nào mà một cá nhân di chuyển (vận tải) là một phương tiện cá nhân. Nó tạo ra nhiều vấn đề về môi trường xã hội. Do đó, khi xây dựng quy hoạch, chúng ta cần tuân thủ quy tắc, hình thành theo nguyên tắc kinh tế. Nếu không, sẽ hình thành các vùng mà người dân thấy không đáng sống và không muốn sống tại các khu vực này”, ông Thọ phân tích.
Bình luận (0)