Thanh Đa, đừng để con nước… nghẹn dòng!

Người dân nơi đây vẫn luôn mong ngóng thoát khỏi cảnh hiện tại, mơ về một ngày nơi mình sống sẽ là phố thị hoành tráng bên sông!

TP.HCM có 2 bán đảo đều rất đẹp. Khi phía bán đảo Thủ Thiêm khởi động rục rịch giải tỏa đền bù vài mươi năm trước, để rồi sau này vướng vào đủ thứ chuyện lùm xùm thì bán đảo Thanh Đa vẫn “án binh bất động” cho đến ngày nay.

Thanh Đa rộng 427 ha, nếu so với bán đảo Thủ Thiêm thì diện tích nhỏ hơn khoảng 300 ha, nhưng phía Thanh Đa có lợi thế dòng sông bao bọc khá rộng, chỉ có một phía với một đoạn ngắn là kênh Thanh Đa. Ở đây có hàng ngàn hộ dân sinh sống từ bao đời nay. Đặc biệt, bán đảo Thanh Đa là một nơi được chính quyền Sài Gòn 1975 “chấm” làm khu vực để xây dựng 23 lô chung cư trên diện tích rộng 36 ha, có tuổi đời xấp xỉ 50 năm, nằm thành một cụm phía bên kia cầu Kinh.

Vào năm 2008, nghĩa là sau 14 năm duyệt quy hoạch, trong một báo cáo của UBND Q.Bình Thạnh gửi các sở ngành và UBND TP.HCM mà tôi còn lưu lại một bản tin như sau: “Dự kiến, đến năm 2011, Q.Bình Thạnh sẽ phá dỡ 23 lô chung cư Thanh Đa đã xuống cấp trầm trọng để xây dựng chung cư mới. Theo kết quả kiểm định vào năm 2005, có 4 lô bị lún, nghiêng gấp 22 lần cho phép, lô số 6 cũng bị lún đến 17 lần cho phép. Quận đang kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại đây để phát triển khu dân cư mới, đồng thời tái định cư cho gần 3.500 hộ dân sẽ bị giải tỏa”.

Thế nhưng, dù có nỗ lực để biến Thanh Đa thành một bán đảo vừa hiện đại văn minh, vừa sinh lợi và giúp cho người dân thoát khỏi cảnh “phố quê” dở khóc dở cười, thì mọi cố gắng của thành phố và quận đều lâm vào... ngõ cụt. Cụ thể, khởi động dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa được UBND TP.HCM phê duyệt từ năm 1992 và quy hoạch 1/5.000 được phê duyệt 2 năm sau đó. Mười năm sau, vào năm 2004, dự án được giao cho Tổng công ty địa ốc Sài Gòn (RESCO) nhưng rồi vì năng lực của RESCO yếu, khả năng tài chính có hạn và cũng không kêu gọi được nguồn vốn đầu tư nên đã bị ách tắc kéo dài.

Bẵng đi 6 năm sau, năm 2010 UBND TP.HCM thu hồi lại quyết định của RESCO, rồi tiếp tục giao cho một đơn vị thực hiện đồ án quy hoạch 1/2.000 với mục tiêu biến toàn bộ diện tích bán đảo thành một khu đô thị với nhiều hạng mục hiện đại kết hợp sinh thái, trùm lên toàn bộ P.28, Q.Bình Thạnh, có cầu bắc qua sông Sài Gòn, với quy mô dân số khoảng 41.000 - 50.000 người, số tiền đền bù dự kiến là 23.000 tỉ đồng.

Cuối năm 2015, một liên danh giữa Tập đoàn Bitexco và một công ty nước ngoài được UBND TP.HCM chỉ định là nhà đầu tư dự án khu đô thị Thanh Đa - Bình Quới, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 30.000 tỉ đồng. Nhưng sau đó, công ty nước ngoài này xin rút lui vì nhiều lý do, trong đó có nêu là “không đủ kiên nhẫn để chờ đến lúc được bàn giao đất đã giải phóng mặt bằng” (!?). Và, qua 4 năm dự án nay vẫn... tồn tại trên giấy, người dân vẫn tiếp tục đợi chờ!

Người dân Thanh Đa vẫn phải buôn gánh bán bưng kiếm sống trong một “khu đô thị đã quy hoạch” hàng chục năm qua

Đặt câu hỏi trên với kiến trúc sư Nguyễn Ngọc Dũng, một chuyên gia tư vấn quy hoạch kiến trúc đô thị, nhận được câu trả lời từ ông: “Thanh Đa với bốn mặt sông bao bọc tuyệt đẹp, không thể chỉ xây dựng đô thị mới để ở, giải tỏa hàng ngàn nhà dân để xây dựng lại vài trăm biệt thự và chung cư cao cấp giống cách làm ở Thủ Thiêm cách đây 20 năm. Theo tôi, nên có một cách nhìn mới, để khu đô thị Thanh Đa không chỉ là một khu vực giữ được bản sắc sông nước, sinh thái mà còn phải là một khu đô thị thông minh”.

Lý giải thêm về điều này, ông Dũng phân tích: “Thế giới tạo ra hàng ngàn công ăn việc làm liên quan đến kỹ thuật số, công nghệ sáng tạo, trang web toàn cầu, sống và thở trực tuyến. Xu hướng “du mục kỹ thuật số” đang phát triển vũ bão, nhiều nước đang khai thác mạnh với việc tổ chức nơi làm việc chung, phát triển du lịch, có môi trường trong lành. Một chiếc laptop và smartphone có thể trở thành văn phòng di động trong thiên nhiên ở những đất nước xa lạ trong một tuần, một tháng hay vài năm... Vì vậy, TP.HCM cần tạo ra cơ sở hạ tầng, xã hội để giữ chân họ. Bởi vậy, tiêu chí của khu đô thị bán đảo Thanh Đa - Bình Quới phải là đô thị sáng tạo, đô thị xanh với thiết kế bốn cây cầu nối mạng mỹ thuật, các bến cảng, du lịch, taxi nước, đường sắt, xe điện, không xe cá nhân... Việc hình thành khu đô thị không khói xe, không tiếng ồn, đô thị thông minh sáng tạo đúng nghĩa, là một cách tiếp cận mới cần phải nghĩ đến”.

Với những trăn trở về một khu đô thị mới, để chấm dứt tình cảnh quy hoạch treo kéo dài, ông Dũng nói: “Tôi đề nghị đặt tên chuyên đề Đô thị sáng tạo Thanh Đa để biến vùng đất này không chỉ để ở mà còn tạo ra kinh tế, thu hút chất xám các nơi tụ về đem lại hiệu quả kinh tế cho thành phố”.

Giải bài toán vốn cho các dự án khu đô thị mới Theo tôi, tại các khu vực muốn đầu tư phát triển khu đô thị mới mà đang khó khăn về vốn (Thanh Đa là một ví dụ), TP.HCM có thể thành lập công ty cổ phần phát triển khu đô thị, dựa trên nguyên tắc người dân sở tại là cổ đông chính cùng với các nhà đầu tư quan tâm, gồm doanh nghiệp nhà nước, tư nhân, quốc tế . Tổ chức thi tuyển thiết kế với các tiêu chí kết nối, đô thị xanh, đô thị sáng tạo, cùng với các kế hoạch thực hiện, chính sách khuyến khích đi kèm, đưa ra dự báo giá đất hiện tại và giá đất sạch khi hạ tầng hoàn chỉnh, định ra tỷ lệ cổ phần của người dân có đất trong dự án từ thời điểm góp vốn bằng đất và tiền... Một khi người dân thấy được lợi ích khi tham gia dự án, họ sẽ nộp sổ đỏ cho công ty, công ty dùng sổ đỏ này thế chấp vay vốn ngân hàng ban đầu để xây dựng tái định cư tại chỗ cho các hộ có đất, với nguyên tắc có nhà ở và có vài căn hộ cho thuê, để họ kiếm thu nhập trong quá trình xây dựng đô thị mới. Tiếp đó công ty bắt đầu thực hiện các trục đường chính trong đô thị tạo ra đất sạch, bán đấu giá hay kêu gọi đầu tư. Những công trình công cộng được phân định trách nhiệm của trung ương, thành phố hay chính quyền địa phương, được xây dựng song song với hạ tầng để thu hút như: bệnh viện, trường học, chợ, công trình tôn giáo, thể dục thể thao... Khi việc bán đấu giá đất tiến triển, công ty sẽ tham gia thị trường chứng khoán để minh bạch lợi nhuận và chia cổ tức. Chính quyền sẽ dùng lợi nhuận này tái đầu tư cầu, cảng, công trình phúc lợi và có vốn để đầu tư các đô thị mới khác, lợi nhuận được san sẻ. Làm theo cách này, thành phố không tốn ngân sách đầu tư, mà sử dụng chính nội lực từ đô thị mới. KTS Nguyễn Ngọc Dũng