'Tranh cãi' thế nào là bất động sản hạng sang

Phát biểu tại tọa đàm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho hay thế giới hiện chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Khái niệm này cũng thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng, thu nhập của con người…

“Vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Nhà đầu tư bất động sản hạng sang thường nghĩ tới những vị trí địa lý đặc biệt tại đô thị, gần những di tích văn hóa, sử dụng những vật liệu xây dựng đặc biệt, thuận tiện nhất cho đời sống đô thị và tạo dựng một kiến trúc độc đáo...”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Tuy nhiên, sau năm 1992, khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường tại Hội nghị Thượng đỉnh toàn cầu ở Rio De Janairo, các bất động sản hạng sang có thiên hướng yêu cầu về một môi trường rất trong lành.

Từ đó, yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng được xác định như một giá trị môi trường trong lành trong đánh giá giá trị của một bất động sản hạng sang.

Gần đây, khái niệm công nghệ thế hệ thứ tư được đưa vào bất động sản kể từ dấu mốc về căn nhà thông minh của Bill Gates. Sự tiện lợi trong điều khiển mọi việc trong nhà tạo nên giá trị mới của bất động sản hạng sang. Theo đó, một bất động sản hạng sang phải thông minh. Trí tuệ nhân tạo và khả năng kết nối sẽ giúp người ở tại các bất động sản hạng sang tạo nên một cuộc sống rất tiện lợi và chi phí hàng ngày sẽ thấp hơn.

“Chỉ trong 3 thập kỷ gần đây, các quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh... chiếm tỷ trọng cao hơn”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, thời điểm hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản bắt đầu phát triển sau khoảng năm 1998, các nhà đầu tư dự án chủ yếu quan tâm tới phân khúc bất động sản giá cao. Đến năm 2008, nhìn lại quá trình 10 năm phát triển của thị trường bất động sản, có thể thấy các nhà đầu tư dự án bất động sản nước ta thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp. Đến nay, bất động sản nhà ở rơi vào nghịch lý cung cao - cầu thấp trong phân khúc giá cao và cung thấp - cầu cao trong phân khúc giá thấp. Do đó, nhiều bất động sản giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu.

Giải đáp câu hỏi thế nào là bất động hạng sang, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, cho rằng Bộ Xây dựng đưa ra 20 tiêu chí, được chia thành 4 nhóm (quy hoạch kiến trúc, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng - xã hội, chất lượng - quản lý - vận hành) nhằm phân loại đánh giá hạng nhà chung cư.

Theo đó, có 3 hạng A - B - C. Hạng A là loại nhà có thứ hạng cao nhất, bắt buộc phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí quy định. Nhà hạng sang chắc chắn phải đảm bảo không dưới các quy định dành cho hạng A. Khái niệm theo giá trị hàng hoá: nhà ở hạng sang được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền, do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thương hiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích.

Khái niệm theo giá trị sử dụng: nhà ở càng gần trung tâm lõi đô thị càng có giá trị; nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ; trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng… Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiện nhiên môi trường, càng có giá trị cao.

Đến nay, cơ quan quản lý nhà nước mới đưa ra tiêu chí phân biệt căn hộ chung cư hạng A, B và  C Ảnh Lê Quân

Cũng theo ông Đính, căn hộ hạng sang là doanh nghiệp và người dân đưa ra tên gọi. Cách đây 10 năm, nhà giàu thường không quan tâm đến chung cư vì đó là không gian chung, còn họ thích không gian riêng. Phân khúc biệt thự nhà phố cũng thuộc phân khúc hạng sang dựa trên nhu cầu thực tế.

“Nhìn chung, quan niệm về các sản phẩm hạng sang của chúng ta vẫn chưa cụ thể. Phân khúc được quan tâm nhiều nhất hiện nay là chung cư, nhà mặt phố. Những sản phẩm sang đúng nghĩa là có không gian văn minh, không gian sống thoải mái, gần gũi thiên nhiên, tiện ích tốt nhất… Khoảng 10 năm nữa, các sản phẩm hạng sang có thể trở thành hàng hoá giao dịch đắt giá trên thị trường bất động sản”, ông Đính cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Đoàn Châu Phong, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest, cho rằng Bộ Xây dựng mới chỉ có quy định về chung cư hạng A, B, C chứ chưa có định nghĩa cụ thể về bất động sản hạng sang.

“Văn Phú - Invest quan niệm, bất động sản hạng sang phải đi vào tâm lý, cảm xúc khách hàng cũng như sự tinh tế trong kiến trúc để tạo nét văn hoá. Khách hạng thượng lưu, họ muốn thông qua việc sở hữu bất động sản hạng sang để thể hiện sự đẳng cấp của họ.

Thứ hai là vị trí đắc địa gồm vị trí địa lý, giá trị địa tô, điều kiện kinh tế - xã hội phải tốt, không gian văn hoá, dân trí phải cao. Chất lượng tạo ra sự sang trọng. Khác với các dự án thông thường, dự án hạng sang không chỉ đáp ứng đủ các dịch vụ cần thiết phục vụ cho nhu cầu cư trú, nghỉ dưỡng, vui chơi cho cư dân mà các dịch vụ này còn phải đẩy lên mức cao hơn, với chất lượng vượt trội và có tính cá nhân hóa, giúp chủ nhân thể hiện được đẳng cấp của bản thân”, ông Phong nói

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho hay tại một số quốc gia, người giàu không ở chung cư mà thường là biệt thự ngoại ô có diện tích rộng lớn.

Ở nhiều nước, phân khúc bất động sản hạng sang ở vùng ven, còn trung tâm thành phố là những giới còn lại. Nhưng với người Việt, dựa trên văn hoá, thói quen sinh hoạt và quan niệm sống lại có sự khác biệt, căn hộ hạng sang thường có ở trung tâm thành phố vì thuận tiện sinh hoạt, làm việc.