Tranh cãi về căn hộ mini

Việc nên hay không nên xây dựng căn hộ mini vẫn gây nhiều ý kiến trái chiều từ nhiều năm nay.

Dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố lấy ý kiến. Trong đó, phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh, diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m².

Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m² không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy nếu được áp dụng, căn hộ tại VN sẽ có diện tích ngày càng nhỏ.

Không phải đến bây giờ căn hộ mini mới được đặt ra. Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP.HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m² mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20 - 25%) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25 - 45 m² đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động…

Căn hộ nhỏ hơn 40m2 tại H.Bình Chánh, TP.HCM Độc Lập

Trong văn bản phản hồi công văn của Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, với quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại là 45 m² (giữ nguyên theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở - nguyên tắc cơ bản để thiết kế).

Về lý do không “hạ chuẩn” diện tích tối thiểu căn hộ, theo UBND TP.HCM, trong những năm gần đây, tình trạng người nhập cư, tạm cư vào TP.HCM ngày càng gia tăng (tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên, khoảng 200.000 người/năm). Đến nay dân số TP.HCM đã xấp xỉ 13 triệu người, trong khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt là 10 triệu người.

Việc phát triển đô thị nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có của thành phố.

Trong một hội thảo về nhà ở mới đây, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM, cho hay tốc độ gia tăng dân số của TP là 200.000 người/năm, đồng nghĩa với việc cứ 5 năm, thành phố lại có thêm 1 triệu cư dân. Với tốc độ này, chưa đầy 10 năm nữa, TP.HCM sẽ trở thành một trong những siêu đô thị mới với hệ thống cơ sở hạ tầng cũ kỹ, đối diện nguy cơ “vỡ trận” vì tắc đường, ngập úng, ô nhiễm, môi trường... Thực tế này đã diễn ra hàng chục năm nay ở TP.HCM với nhiều tuyến đường cao ốc, chung cư mọc lên dày đặc trong khi hạ tầng lại không được đầu tư đồng bộ, tương xứng.

Điển hình như con đường Phổ Quang (Q.Tân Bình) chỉ dài chưa đến 2 km và rộng chỉ 2 làn xe nhưng phải cõng hàng chục khu chung cư, cao ốc văn phòng. Đường Nguyễn Hữu Thọ (Q.7 nối sang Nhà Bè) với 4 làn xe, 2 làn xe máy được xây dựng hàng chục năm nay nhưng hai bên đường là chi chít các chung cư cao tầng, đó là chưa kể đây gần như là con đường chính nối cả khu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố nên lượng xe di chuyển dày đặc, khiến đường phải oằn mình vì quá tải. Hay như đoạn đường Ung Văn Khiêm (Q.Bình Thạnh) dù chỉ có 2 làn xe nhưng chung cư mọc lên dày đặc để đón đầu con đường này được quy hoạch mở rộng. Thế nên hiện nay vào những giờ cao điểm, người và xe phải nhích từng chút một.

Trong bối cảnh đó, nếu cho làm căn hộ mini trong nội thành sẽ càng gây áp lực lên hệ thống hạ tầng.

KTS Ngô Viết Nam Sơn lại cho rằng, căn hộ diện tích bao nhiêu không phải là điều quan trọng. Vấn đề chủ yếu là phải gắn tiêu chí diện tích này với các tiêu chí về hạ tầng như diện tích cây xanh, bãi giữ xe, trường học đi kèm với số lượng người ở tại một khu dân cư.

Chẳng hạn hiện nay TP.HCM chỉ có chưa tới 1 m² cây xanh/người trong khi mong muốn vươn lên tới chuẩn khoảng 6 - 7 m² cây xanh/người (tiêu chuẩn thế giới là 10 m² cây xanh/người). Vì vậy khi đưa ra tiêu chí về diện tích căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng phải nhấn mạnh đến việc sẽ siết chặt các tiêu chí về hạ tầng kèm theo để đảm bảo đời sống người dân được tốt hơn. Có thể đưa ra một công thức như cứ 25 m² thì cho tối đa 2 người ở là đi kèm với diện tích cây xanh, 45 m² thì tính cho 2 - 3 người ở thì diện tích cây xanh đi kèm là bao nhiêu…

Vì vậy nếu chủ đầu tư muốn xây chung cư gồm bao nhiêu căn hộ với tổng số 500 người để ở thì phải đảm bảo bãi giữ xe đủ chỗ cho 300 - 400 xe máy, cộng thêm có chỗ cho khoảng 100 xe hơi. Bên cạnh đó là phải có nhà trẻ, công viên cây xanh với mật độ 6 - 7 m²/người…

“Nhà nước cần quản lý nghiêm và siết chặt việc thực thi, cấp phép cho các dự án chung cư, khu đô thị mới với các tiêu chí về hạ tầng theo quy chuẩn. Nếu không đảm bảo thì không cho phép xây dựng. Từ đó mỗi nhà đầu tư sẽ tự tính toán được sẽ nên phát triển bao nhiêu căn hộ diện tích thế nào để phù hợp với hạ tầng xung quanh và đảm bảo được lợi nhuận của mình. Vì nếu chẻ nhỏ căn hộ ra quá nhiều, tăng thêm số lượng người ở thì bắt buộc diện tích cây xanh phải tăng tương ứng, bãi giữ xe phải lớn hơn, trường mẫu giáo phải rộng hơn…”, KTS Ngô Viết Nam Sơn phân tích.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Kinh tế và Tin học ứng dụng, nhận định việc cho phép xây căn hộ mini nếu được áp dụng phải phù hợp với quy hoạch về mật độ dân số tại một vùng, một khu dân cư. Bởi nếu không phù hợp quy hoạch về dân số thì sẽ phá vỡ quy hoạch về hạ tầng, đô thị và khi đó, cuộc sống của người dân lại không được đảm bảo.

“Bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu chung cư nếu không phù hợp quy hoạch lại nén vào cùng một chỗ thì sẽ gây ra kẹt xe, ngập nước. Do đó khi cho phép xây căn hộ mini thì phải chỉ rõ đi kèm với vấn đề đảm bảo hạ tầng, môi trường, cây xanh cũng như gắn liền với quy hoạch về quy mô dân số của vùng đó”, TS Đinh Thế Hiển nói.

Nên cho nhưng chỉ chiếm 25% Việc cho phép xây căn hộ 25 m² là hợp lý, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đại bộ phận dân cư có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở các thành phố lớn. Nhưng nếu cho làm căn hộ mini dưới 45 m² cần phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời tỷ lệ căn hộ mini trong một chung cư thương mại chỉ nên chiếm tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM