Tầng lánh nạn làm tăng giá căn hộ?

Quy định này đã gây ra bất cập và có thể khiến đội giá bất động sản.

Cụ thể, Quy chuẩn 06 do Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực từ ngày 1.7.2020, áp dụng bắt buộc với tất cả các chủ đầu tư làm dự án nhà cao tầng trên 100 m phải bố trí tầng lánh nạn. Trên tầng lánh nạn phải bố trí gian lánh nạn đảm bảo yêu cầu tầng lánh nạn cách nhau không quá 20 tầng, không cho phép bố trí các căn hộ hoặc một phần căn hộ trên tầng lánh nạn. Tầng lánh nạn phải bảo đảm khả năng chống khói, lửa để cư dân lánh nạn trong thời gian chờ lực lượng cứu hộ cứu nạn tới. Diện tích tầng lánh nạn phải được thiết kế tương đương số cư dân sống trong tòa nhà, như vậy, chủ đầu tư phải đầu tư 0,3 m² sàn tầng lánh nạn/cư dân.

Lãnh đạo một công ty bất động sản đang làm dự án tại khu vực phía đông, TP.HCM, cho biết hiện đơn vị này đang triển khai một dự án 2,7 ha, cao 30 tầng, mỗi tầng 30 căn hộ với tổng số 729 căn. Khi làm hồ sơ xin phê duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật Bộ Xây dựng đã “cắt” nguyên tầng 13 để bố trí lánh nạn. Tầng lánh nạn này để trống, không được dùng vào bất kỳ mục đích nào khác ngoài mục đích lánh nạn. Theo vị này, quy định này tăng chuẩn an toàn về PCCC, giúp người dân có thể lánh nạn kịp thời khi có hỏa hoạn xảy ra. Tuy nhiên kèm theo quy định này phải có thêm những chi tiết hơn là không được dùng máy móc động cơ để thông gió mà phải thông gió tự nhiên để thoát khói khi có sự cố về cháy nổ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thiết kế chung của tòa nhà như điểm dừng của thang thoát hiểm, điểm tụ khói phải an toàn, đảm bảo thang máy, thiết kế xây dựng phù hợp. Không những vậy, do một tầng của dự án đến 30 căn hộ, mỗi căn bình quân khoảng 10 tỉ đồng và như thế công ty mất đứt 300 tỉ đồng. “Số tiền này sẽ được phân bổ vào chi phí, từ đó phân bổ vào giá bán căn hộ, khiến giá bị đẩy cao hơn so với việc không dành 1 tầng để bố trí tầng thoát hiểm”, vị này cho biết.

Tầng lánh nạn không nên tính vào hệ số sử dụng đất và chiều cao tòa nhà ẢNH: ĐÌNH SƠN

Một dự án khác ở Bình Dương với 2 tháp chung cư, hiện đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý cũng đã phải dành mỗi tháp 1 tầng để làm tầng lánh nạn. Theo tính toán của chủ đầu tư, hiện mỗi mét vuông căn hộ ở đây có giá khoảng 40 triệu đồng, như vậy số tiền “mất đi” cho tầng lánh nạn cũng ngót nghét hàng trăm tỉ đồng.

Cho rằng quy định có tầng lánh nạn là cần thiết và các doanh nghiệp hoàn toàn ủng hộ chủ trương này để bảo vệ tính mạng của cư dân trong chung cư, của công trình khi xảy ra hỏa hoạn, tuy nhiên, ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Trường Phát phân tích, quy định này có bất cập khi doanh nghiệp phải dành cả 1 tầng để dùng vào việc lánh nạn nhưng hiện nay doanh nghiệp đi xin dự án thì tầng cao, hệ số đã “chốt”, không thể tăng thêm để bù vào sự tổn thất này. Tầng lánh nạn sẽ làm giảm số lượng căn hộ hoặc giảm diện tích kinh doanh, giảm quy mô dân số của dự án. Từ đó, dẫn đến làm tăng giá bán căn hộ, tăng giá bán các diện tích kinh doanh khác. “Doanh nghiệp phát triển dự án chỉ là đơn vị trung gian nên toàn bộ chi phí sẽ tính vào giá bán và người mua cuối cùng sẽ gánh chịu. Đây cũng là nguyên nhân làm giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua”, ông Dũng nói.

Theo xu hướng phát triển đô thị, ngày càng có nhiều chung cư cao tầng, trong đó có những tòa nhà có chức năng hỗn hợp gồm cả nhà ở và thương mại. Đối với các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã hình thành xu thế lựa chọn sinh sống trong các căn hộ chung cư cao tầng, nhất là các dự án được đầu tư bài bản và có nhiều tiện ích, dịch vụ. Tuy nhiên thực tế cho thấy, trong các vụ cháy xảy ra tại nhà chung cư, bị ngạt khói do thiếu kỹ năng thoát hiểm là nguyên nhân hàng đầu. Trong khi đó, những tòa nhà cao tầng có khu căn hộ, có chức năng hỗn hợp như văn phòng, trung tâm thương mại... hầu như không có tầng lánh nạn. Nếu có sự cố cháy xảy ra, nhiều tòa nhà có chiều cao ngoài tầm với của xe thang chữa cháy. Thế nên trang bị kỹ năng đảm bảo an toàn PCCC, thoát hiểm để đến được tầng lánh nạn, gian lánh nạn là rất cần thiết.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings, cũng cho rằng tầng lánh nạn là cần thiết. Nhưng để tránh lãng phí nên cho phép chủ đầu tư thiết kế kết hợp làm khu vực cây xanh, khu sinh hoạt chung của cư dân. Điều này sẽ giúp tăng tiện ích phục vụ cư dân, khuyến khích chủ đầu tư xây dựng tốt các tầng lánh nạn. Còn để hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, khách hàng, cần cho phép chủ đầu tư tăng diện tích xây dựng để bù cho tầng lánh nạn. Ví dụ, dự án chỉ được phép xây dựng 40% diện tích, còn lại là hạ tầng, công viên cây xanh. Nếu dự án có 2 tầng lánh nạn, thì có thể được tăng diện tích xây dựng lên 50 - 60% tùy vào thiết kế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét nhà nước rất quan tâm đến công tác đảm bảo an toàn PCCC, trong đó công tác cứu hộ và cứu nạn được đặt lên hàng đầu. Hiện nay luật PCCC và nhiều quy định về an toàn PCCC, cứu hộ và cứu nạn, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã được ban hành. Nhưng trên thực tế, vẫn còn nhiều bất cập trong các văn bản quy phạm pháp luật. Bên cạnh đó, do nguồn lực ngân sách có hạn, nên lực lượng PCCC chưa được trang bị đầy đủ các phương tiện và các trang thiết bị để đảm bảo thực hiện công tác chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ khi có sự cố cháy xảy ra, vì ngày càng có nhiều tòa nhà cao tầng có chiều cao ngoài tầm với của xe thang chữa cháy và trong các vụ cháy xảy ra tại nhà cao tầng thường phát sinh nhiều khói và khí độc hại. Chính vì vậy, đối với tòa nhà có chiều cao từ 30 - 40 tầng cần có tối thiểu 1 tầng lánh nạn và tòa nhà từ 41 - 50 tầng cần phải bố trí 2 tầng lánh nạn. Mỗi tầng lánh nạn không cách nhau quá 25 tầng. Tầng lánh nạn có thể bao gồm gian lánh nạn, không bố trí căn hộ, văn phòng hoặc diện tích kinh doanh thương mại, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và khách vãng lai khi xảy ra cháy, trong lúc chờ được cứu hộ cứu nạn. Tuy nhiên, để giảm bớt thiệt hại cho chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ nhà chung cư cao tầng, theo ông Châu, không nên tính diện tích sàn tầng lánh nạn vào tổng diện tích sàn xây dựng của dự án khi tính hệ số sử dụng đất và nên cộng thêm chiều cao tầng lánh nạn vào chiều cao tối đa của công trình thì hợp lý hơn. Đồng thời ông kiến nghị thêm rằng, đối với nhà cao tầng có chiều cao trên 150 m, Quy chuẩn 06 cần bổ sung thêm quy định, đối với công trình cao tầng cần phải được trang bị hệ thống tự động phát hiện cháy, trang bị phương tiện, hệ thống chữa cháy bảo đảm khả năng tự chữa cháy; sử dụng vật liệu xây dựng khó cháy; không sử dụng vật liệu trang trí nội thất, vật liệu cách âm, cách nhiệt dễ cháy nhằm thực hiện nguyên tắc “4 tại chỗ”, để bảo đảm khả năng tự chữa cháy.

Thủ tướng yêu cầu làm rõ việc quy định có làm tăng giá bất động sản Văn phòng Chính phủ có văn bản gửi Bộ Xây dựng truyền đạt chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc về việc làm rõ việc có hay không quy định chung cư bố trí tầng lánh nạn có thể khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất giải pháp cho vấn đề này.