Thất bại nhà ở xã hội

Tính riêng tại TP.HCM, đến nay mới bàn giao khoảng 301 căn, hầu hết là căn hộ tái định cư chuyển đổi qua trong khi nhu cầu hằng năm đến 30.000 căn.

Nguyên nhân, theo các chuyên gia là thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến họ không muốn tham gia thị trường kém hấp dẫn về thương mại này. Không những vậy, chủ đầu tư NOXH chỉ được hưởng 10% lợi nhuận biên là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại VN. Do đó, các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư.

Bán đất công nội thành, để mua đất tại ngoại ô đầu tư diện tích gấp 10 - 50 lần, với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Thay vì buộc doanh nghiệp dành 20% căn hộ cho NOXH, nhà nước có thể giao đất sạch đã có hạ tầng, đấu thầu chọn doanh nghiệp nào tạo sản phẩm tốt, rẻ Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành

Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, khiến họ không chủ động được chiến lược đầu tư của mình.

Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu dành cho NOXH cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách, trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Banviet Land, cho rằng luật Nhà ở có quy định 30 - 50% tiền sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại được giữ lại để sử dụng xây NOXH. Tuy nhiên, các địa phương thường ưu tiên dùng số tiền này cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn. Theo quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để làm NOXH, nhưng thực tế rất ít doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà không bị xử lý. “Do bất cập về chính sách, thủ tục, quỹ đất và tài chính mà đến nay chưa doanh nghiệp nào dám tham gia vào thị trường này”, ông Trinh cho hay.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, hiện 1/3 cư dân đô thị gặp khó khăn về nhà ở. TP.HCM có đến hơn 2 triệu người nhập cư và gốc Sài Gòn phải sống trong điều kiện chật hẹp dưới 5 m²/người, thậm chí có trường hợp 0,33 m²/người.

Để chương trình phát triển NOXH “chạy” êm, ông Đực cho rằng đây là trách nhiệm của nhà nước, không thể giao phó, đùn đẩy cho doanh nghiệp. Nhà nước cần lập một ủy ban quốc gia nhà ở tương đương cấp Bộ để có thể đưa ra được các quyết sách, chiến lược phát triển nhà ở nói chung và NOXH nói riêng. Tại TP.HCM cần lập Ban Phát triển nhà ở (như các ban quản lý Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và Tây Bắc TP) để thực hiện việc này. Khi đó, TP cần có quỹ đất sạch khoảng vài trăm héc ta để làm NOXH tập trung, không nên xây chen trong khu đô thị hiện hữu hay xây dựng trên đất công trong nội thành sẽ được ít căn hộ và lãng phí tài nguyên. Các khu đất này được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, giao đất sạch cho doanh nghiệp thực hiện. NOXH sẽ được xây dựng thành các khu đô thị nhà giá thấp trên 30 ha (như khu Thanh Đa, Q.Bình Thạnh) để áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến và cung ứng vật tư hiệu quả, tạo ra đại công trường để sản phẩm nhiều, nhanh, rẻ, tốt. “Bán đất công nội thành, để mua đất tại ngoại ô đầu tư diện tích gấp 10 - 50 lần, với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Thay vì buộc doanh nghiệp dành 20% căn hộ cho NOXH, nhà nước có thể giao đất sạch đã có hạ tầng, đấu thầu chọn doanh nghiệp nào tạo sản phẩm tốt, rẻ”, ông Đực kiến nghị.

Để có vốn đầu tư NOXH, theo các chuyên gia kinh tế, nhà nước có thể vay các định chế tài chính, ngân hàng, công trái, trích lại tiền thuế đất của TP, tiền xổ số kiến thiết, tiền lời từ casino, tiền bán các khu đất vàng bạc ở nội thành. Nên có gói 10.000 tỉ đồng cho dân nghèo vay mua những căn nhà dưới 300 triệu đồng/căn vì gói 30.000 tỉ đồng chỉ phục vụ cho nhà 1 tỉ đồng/căn cho người thu nhập khá.

Một giải pháp nữa là cho phép mở rộng mô hình NOXH theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Khi đó, doanh nghiệp đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất... Hỗ trợ doanh nghiệp về mặt tài chính như lãi suất thấp, thậm chí đưa ra một gói hỗ trợ riêng cho nhà ở cho thuê như gói 30.000 tỉ đồng. Đồng thời hỗ trợ hạ tầng (đường sá, công viên, cấp điện, cấp nước...) trong các khu đất được nhà nước giao làm NOXH.