Thấy gì qua đề xuất tăng giá đất?

Cục Thuế TP.HCM vừa có kiến nghị UBND TP.HCM tăng giá đất quy định trong bảng giá nhà, đất lên 2 lần so với hiện nay để áp dụng riêng tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong chuyển quyền sử dụng đất. Nếu kiến nghị trên được chấp thuận, hằng năm số thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TP.HCM tăng thêm trên 2.000 tỉ đồng.

"Khung giá đất rất thấp không theo kịp thị trường nên bỏ khung là đúng để địa phương tự đưa ra bảng giá đất" Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường

Ông Nguyễn Nam Bình, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết có những trường hợp kê khai giá chuyển nhượng nhà đất quá thấp; nhằm giảm thuế và phí đã kê khai giá chuyển nhượng chưa phù hợp giá giao dịch thực tế theo giá thị trường; thậm chí có nhiều hồ sơ khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn bảng giá tối thiểu. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ lấy giá tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá do UBND TP.HCM ban hành. Theo khảo sát của Cục Thuế TP.HCM, giá thực tế giao dịch trên thị trường bình quân cao hơn gấp 4 - 6 lần so với bảng giá do UBND TP.HCM ban hành. Các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tương đối phù hợp với giá thị trường là cao hơn trên 3 lần so với bảng giá. Do đó, cơ quan thuế kiến nghị UBND TP.HCM có bảng giá đất dành riêng cho việc tính thuế, phí về nhà đất để tránh thất thu ngân sách.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, không chỉ TP.HCM mà giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30 - 50% giá thị trường. Khảo sát của chúng tôi cho thấy, bảng giá đất hiện nay cách xa một trời một vực so với thực tế. Đơn cử, một mét vuông đất trên đường Nguyễn Huệ (Q.1, TP.HCM) có giá giao dịch cả tỉ đồng, trong khi theo bảng giá chỉ 440 triệu đồng. Tính ra con số thất thu thuế khi giao dịch theo bảng giá đất không hề nhỏ.

Chuyên gia thuế Nguyễn Thái Sơn đặt vấn đề, bảng giá đất được xây dựng phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau, đối tượng khác nhau như thu thuế, đền bù giải tỏa, thuê đất... Cơ quan thuế muốn tăng bảng giá đất nhưng cơ quan khác có đồng ý hay không? Trường hợp bảng giá đất áp dụng riêng cho từng mục đích khác nhau thì sẽ xảy ra tình trạng bất hợp lý, lúc này nhà nước thu thuế cao, nhưng trong trường hợp bồi thường thì số tiền trả cho dân lại thấp. Do đó không thể tách riêng bảng giá đất chỉ để thu thuế. Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận xét không nên vì lý do tăng thu ngân sách mà xây dựng một bảng giá đất riêng. Hiện nay đã tồn tại 2 - 3 giá đất khiến thị trường bất động sản trở nên méo mó. Bảng giá đất nếu được điều chỉnh tăng lên theo đề xuất của cơ quan thuế thì người dân đóng thuế, phí nhiều hơn khi chuyển nhượng nhà đất. Thế nhưng trong trường hợp giải tỏa, đền bù cho người dân mà áp bảng giá đất giá thấp sẽ thiệt cho dân.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, hiện nay đã giao cơ chế đặc thù cho TP.HCM xây dựng bảng giá đất nhưng vẫn phải theo khung giá đất do Chính phủ ban hành. Quan điểm bỏ khung giá đất đã thảo luận từ năm 2013 nhưng không có chuyển động gì cả. “Khung giá đất rất thấp không theo kịp thị trường nên bỏ khung là đúng để địa phương tự đưa ra bảng giá đất. Nếu địa phương xây dựng bảng giá đất thấp quá, gây thất thu cho ngân sách thì phải bị xử phạt. Cơ quan T.Ư xuống kiểm tra, giám sát, nhân dân giám sát... bảng giá đất. Nếu quá thấp gây thất thu ngân sách sẽ xử lý. Bồi thường, cho thuê đất hiện nay chỉ tác động đến thuế khi đền bù giải phóng mặt bằng đã theo giá thị trường. Nhưng dù sao để khỏi thất thoát thuế thì vẫn phải xây dựng theo cơ chế thị trường”, ông Võ phân tích.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty VNG REAL, nhận định rằng hiện nay bảng giá đất và khung giá đất đã quá lạc hậu so với thị trường. Trong khi cơ chế tính tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cũng gần theo cơ chế thị trường nên cách tính thuế trước bạ, các khoản thuế khác để làm sổ đỏ cho người dân cũng nên tiến tới thực hiện theo cơ chế thị trường. Ngoài ra, tiền sử dụng đất của doanh nghiệp cũng nên tính toán theo bảng giá đất này và nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, có thể từ 10 - 15% bảng giá đất. Như vậy, giá đất vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.