Thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất, được không?

Tôi có căn nhà rộng 100 m² nằm trong khuôn viên thửa đất rộng tới 1.000 m², tổng trị giá khoảng 3 tỉ đồng. Do cần tiền để xoay sở làm ăn, nên tôi muốn thế chấp để vay 500 triệu đồng. Vậy tôi có thể chỉ thế chấp nhà, hoặc chỉ thế chấp đất, tức thế chấp một trong hai được không? Quy trình và thủ tục ra sao?

Bạn đọc Quốc Việt.

Luật sư tư vấn

Luật sư Nguyễn Bảo Anh (Trưởng văn phòng luật sư Bảo Anh) tư vấn, căn cứ theo điều 325 và điều 326 bộ luật Dân sự, bạn có thể thế chấp nhà, hoặc đất để vay vốn, mà không nhất thiết phải thế chấp cả nhà và đất.

NVCC

Cụ thể, tại điều 325 bộ luật Dân sự quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tại điều 326 bộ luật Dân sự quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất:

Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều kiện thế chấp nhà ở

Để được xem xét vay vốn, bạn phải đáp ứng được các điều kiện khoản 1 điều 118 luật Nhà ở năm 2014 như sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa.
• Thứ hai, nhà không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Thứ ba, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Thứ tư, không bị kê biên để thi hành án, hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Thứ năm, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Đồng thời, bạn còn phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 điều 119 luật Nhà ở 2014 là chủ sở hữu nhà ở, hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp. Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương).

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ vào điều 188 luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thứ hai, đất không có tranh chấp.
• Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, nếu bạn đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì có thể thế chấp nhà, hoặc đất để vay vốn tại ngân hàng.

Quy trình và thủ tục thế chấp

Bước 1:

• Chuẩn bị hồ sơ đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
• Các giấy tờ tùy thân của người vay.
• Hồ sơ liên quan đến các tài sản thế chấp: giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà…
• Hồ sơ chứng minh tài chính: hợp đồng lao động còn hiệu lực, bảng sao kê lương 3 - 6 tháng gần đây, giấy phép đăng ký kinh doanh, báo cáo tài chính…
• Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.

Bước 2: Ngân hàng kiểm tra và thẩm định hồ sơ để ra quyết định đồng ý, hoặc không đồng ý cho vay.

Bước 3: Nhân viên ngân hàng cùng với bạn tới các tổ chức hành nghề công chứng (nơi có đất) để tiến hành công chứng, và ký hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên.

Bước 4: Hợp đồng thế chấp tài sản khi được công chứng sẽ gửi về cơ quan cơ quan có thẩm quyền là văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký thế chấp. Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp tài sản, khoản vay sẽ được giải ngân theo thỏa thuận.

Sổ đỏ được dùng để thế chấp sẽ được kèm theo trang in bổ sung, thể hiện sổ này đang được dùng để thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.