Thủ tục 'trói' bất động sản

Hội thảo do Ban Kinh tế T.Ư và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức ngày 27.11.

Th.S Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, Đại học Nguyễn Tất Thành, cho biết hiện nay ở một số TP lớn, người lao động bình thường với thu nhập khoảng chừng 8 - 10 triệu đồng/tháng sẽ rất khó mua được nhà tại một TP lớn như TP.HCM khi giá nhà, giá đất không ngừng gia tăng. Các dự án nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại thì quá thiếu, hoặc có thì chính sách mua hay cho vay quá phức tạp, khiến không phải ai cũng có thể mua được. Điều này ảnh hưởng đến một bộ phận không nhỏ người dân lao động có thu nhập trung bình và thấp, khiến cho ước mơ có một mái nhà của riêng họ sẽ càng ngày càng xa vời thực tế hơn.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Trong 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần nhưng vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông. Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực, cũng là lực cản và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà”.

Nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản (BĐS) luôn tăng và vắng bóng nhà giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng hiện nay không có quy trình cho phát triển nhà ở xã hội. Nghị định 100 quy định về vấn đề này nhưng áp dụng không được. Điển hình là công ty này làm dự án nhà ở xã hội 2.000 căn xin tăng chỉ tiêu dân số, nhưng 3 năm nay chưa được giải quyết. Rồi có một dự án khác, công ty không sử dụng đất công, không sử dụng ngân sách nhà nước nhưng vẫn bị kiểm toán rất khó hiểu.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng cho rằng các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình BĐS “mới”. Đồng thời việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề về quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án còn nhiều khoảng trống và bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, góp phần làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm BĐS tăng trong thời gian qua. Thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án cũng rất phức tạp về phương pháp thẩm định do phải định tính dựa vào các giao dịch trên thị trường, dẫn đến tình trạng kéo dài và thiếu minh bạch, các sai phạm của cơ quan thẩm quyền trong thời gian qua và đến nay cũng chưa có giải pháp nào thật sự thuyết phục.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói rằng hiện nay vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông. Chính vì vậy, từ tháng 12.2015 - 9.2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Không những thế, từ ngày 7.3.2017 đến nay có khoảng 158 mặt bằng hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chính phủ cần quan tâm hướng dẫn thêm về việc giải quyết cho chủ đầu tư được triển khai đồng thời thủ tục xin giấy phép xây dựng và thẩm định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Hiện nay vẫn có quan điểm phải chờ xong tiền sử dụng đất mới cho cấp giấy phép xây dựng hoặc các vấn đề về nghĩa vụ nhà ở xã hội. Chính phủ xem xét phương án xác định tiền sử dụng đất theo đơn giá đất do nhà nước quy định nhân hệ số để nhanh gọn trong quá trình xác định giá. Trong thực tế có rất nhiều dự án BĐS vướng đất xen cài, dù các chủ đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ khu đất.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo chương trình xây dựng pháp luật trong năm 2021, trong đó có đề án sửa đổi luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, luật Quy hoạch đô thị, luật Quản lý, sử dụng tài sản công, luật Du lịch, bộ luật Dân sự, luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông của hệ thống pháp luật.

Ông Nguyễn Đức Hiển, Phó trưởng ban Kinh tế T.Ư, cho biết đô thị hóa và phát triển đô thị là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong 10 năm qua, đô thị hóa và phát triển đô thị của Việt Nam có bước phát triển nhanh, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước và đạt được nhiều mục tiêu đề ra. Không gian và số lượng đô thị được tăng nhanh từ 33,5% năm 2010 lên gần 39% năm 2020. Các đô thị được phân bố đồng đều tạo động lực hạt nhân cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Kinh tế đô thị là một trong ba trụ cột của nền kinh tế, chiếm hơn 7% GDP của cả nước, chiến lược nhà ở quốc gia đạt nhiều kết quả. Tuy nhiên, đô thị hóa và phát triển đô thị còn bộc lộ nhiều hạn chế như nguy cơ mất cân đối về phát triển giữa đô thị và nông thôn, giữa môi trường nhân tạo và môi trường tự nhiên, chênh lệch phát triển và thu nhập giữa các vùng còn khá lớn, hạ tầng quá tải, kết nối chưa đồng bộ… Thực tế đã đặt ra vấn đề về yêu cầu phát triển cao về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đặc biệt là thị trường BĐS và nhà ở, thị trường BĐS có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Thị trường BĐS thời gian qua còn nhiều hạn chế bất cập, gặp nhiều khó khăn, nhiều chính sách chưa kịp sửa đổi kịp thời.

Trước các ý kiến tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thừa nhận sự phát triển của thị trường giai đoạn 2015 - 2020 vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn. Thiếu sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội. Chính vì vậy, Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về nhà ở và thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia qua đó các sản phẩm BĐS phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng, loại hình.

Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS vẫn chồng chéo, chưa đồng bộ làm cản trở thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Chưa có quy định cụ thể như điều kiện huy động vốn, mẫu hợp đồng mua bán... đối với các BĐS condotel, officetel… Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế. Hệ thống thông tin chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản lý. Tình trạng đầu cơ còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương nhất là tại các khu đô thị lớn. Hay tình trạng thông qua các dự án BĐS, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, dự án “ma” để huy động vốn, lừa đảo khiến cho thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.

“Do đó, để phát triển thị trường BĐS minh bạch, bền vững, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ trong thời gian tới như luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở”, ông Sinh nhấn mạnh.