Thuế cho thuê nhà quá lạc hậu

Cục Thuế TP.HCM sẽ thí điểm thu thuế căn hộ, nhà ở cho thuê tại Q.11, bao gồm chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, P.3); khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, P.15); cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, P.15); chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia, P.15); cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, P.5). Theo khảo sát, giá căn hộ cho thuê chung cư Res 11 với diện tích khoảng 70 m² ở mức trên 10 triệu đồng/tháng; căn hộ cho thuê khu nhà ở thương mại Thuận Việt diện tích 90 m² khoảng 12 triệu đồng/tháng; căn hộ chung cư 70 Lữ Gia với diện tích khoảng 75 m² có giá 11 triệu đồng/tháng… Với mức giá cho thuê như này thì hầu hết chủ căn hộ phải thực hiện đóng thuế. Bởi theo quy định hiện nay, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế.

Cụ thể, người cho thuê nhà sẽ đóng 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN. Ngay sau TP.HCM, Cục Thuế Hà Nội cũng đã yêu cầu các cơ quan thuế trên địa bàn triển khai các biện pháp chống thất thu thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, văn phòng, mặt bằng kinh doanh trên địa bàn trong thời gian tới.

Quy định này thực tế đã có từ lâu, giờ chỉ là “siết” thực hiện nhưng những cá nhân cho thuê nhà tuân thủ đúng quy định thì “ấm ức” vì phải đóng thuế cao hơn nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác. Cụ thể, cá nhân có thu nhập từ massage, karaoke; sửa chữa máy vi tính; cung cấp nội dung số trên mạng, tư vấn giám sát thi công... chỉ phải đóng thuế TNCN 2% và thuế GTGT 5%, tổng cộng thuế suất là 7%. Hay cá nhân làm đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, bán hàng đa cấp chỉ đóng duy nhất thuế TNCN là 5%... trong khi cho thuê nhà phải đóng tới 10%.

Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, cho rằng: Việc phát sinh thu nhập và đóng thuế là điều không thể bàn cãi. Thế nhưng sự lạc hậu của mức tính thuế 100 triệu đồng/năm, tức hơn 8,3 triệu đồng/tháng từ nhiều năm qua đã dẫn đến không nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế, không phù hợp với thực tiễn cũng như tạo ra sự bất bình đẳng. Cụ thể theo ông Trần Xoa, quy định doanh thu trên 100 triệu đồng mỗi năm phải đóng thuế được đưa ra từ cách đây 6 năm nên đã lỗi thời. Chưa kể khi áp dụng vào thực tiễn, đặc biệt đối tượng cho thuê nhà ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM thì hầu hết sẽ phải đóng thuế. Ví dụ 1 căn hộ được mua với giá 5 tỉ đồng, nếu là doanh nghiệp đứng ra mua sẽ được khấu hao nhà kiên cố trong vòng 25 năm, như vậy mỗi năm doanh nghiệp được trừ đi chi phí khấu hao 200 triệu đồng trước khi tính thuế. Còn nếu là cá nhân đầu tư 5 tỉ đồng mua căn hộ, cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng, mỗi năm là 120 triệu đồng thì người này thực hiện đóng thuế 10%, tương ứng 12 triệu đồng.

“Ở đây, cá nhân bỏ ra một số tiền đầu tư mà chưa tính đến các chi phí sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng... đã phải đóng thuế khi tiền cho thuê vượt qua con số 100 triệu đồng/năm. Trường hợp cá nhân này gửi 5 tỉ đồng tiền tiết kiệm ngân hàng, mỗi năm lãi suất 7% thì số lãi mang về 350 triệu đồng, cao gấp 2 - 3 lần tiền cho thuê nhà mà vẫn không cần phải đóng thuế. Chính sách thuế không đánh vào lãi tiền gửi tiết kiệm để khuyến khích người dân gửi tiền ngân hàng nhưng rõ ràng người cho thuê nhà đang phải đóng thuế suất cao nhất so với các ngành nghề, lĩnh vực khác”, ông Xoa nói.

Luật sư Trần Xoa kiến nghị mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm không những đối với cho thuê nhà mà cả các lĩnh vực, ngành nghề khác cũng quá thấp, do đó Bộ Tài chính cần chỉnh sửa quy định mức này có thể tăng lên 150 triệu đồng/năm và khi mức trượt giá tăng trên 20% thì điều chỉnh. Đồng thời cho phép người thuê nhà nói riêng cũng như cá nhân, hộ kinh doanh nói chung được khấu trừ chi phí trước khi tính doanh thu tính thuế.

Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa cho rằng: Nhà nước cần đánh giá, xem xét lại tổng thể toàn bộ chính sách thuế TNCN và sớm sửa đổi theo hướng nâng mức chiết trừ gia cảnh, giảm bậc thuế cho người làm công ăn lương và nâng ngưỡng chịu thuế của cá nhân kinh doanh, xem xét lại các biểu thuế giữa các dịch vụ cho phù hợp. Điều này không chỉ tạo ra chính sách thuế công bằng, tiệm cận với quá trình phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam mà còn nuôi dưỡng nguồn thu lâu dài.

Cùng nhận định, luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, chuyên gia tư vấn về thuế, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật (Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM), phân tích: Ngưỡng chịu thuế ở mức 100 triệu đồng/năm đã áp dụng hơn 6 năm qua và chưa thay đổi, trong khi đó chỉ số giá tiêu dùng liên tục tăng. Đến nay rất nhiều hàng hóa đã nhảy vọt gấp nhiều lần trong thời gian qua, thậm chí có nhiều hàng hóa đã tăng gấp 3 - 4 lần so với cách nay 5 năm. Lạm phát gia tăng cũng là nguyên nhân khiến Quốc hội trong năm 2020 đã ban hành quy định nâng mức chiết trừ gia cảnh đối với người nộp thuế TNCN từ 9 triệu đồng/tháng lên 11 triệu đồng/tháng và người phụ thuộc từ mức 3,6 triệu đồng/tháng lên 4,4 triệu đồng/tháng. Điều này tương ứng một cá nhân làm công ăn lương kèm 1 người phụ thuộc mỗi tháng sẽ được khấu trừ 15,4 triệu đồng để chi tiêu. Trong khi đó, một cá nhân cho thuê nhà hay kinh doanh nói chung nếu có 1 người phụ thuộc vẫn chỉ được khấu trừ hơn 8,3 triệu đồng/tháng là quá thấp, không đảm bảo được đời sống của người dân. Vì vậy, cần xem xét sớm nâng ngưỡng chịu thuế của cá nhân, hộ kinh doanh lên tối thiểu là 30 - 40% so với hiện nay, tương đương từ mức thu nhập trên 130 - 140 triệu đồng/năm mới bắt đầu nộp thuế.

Thực tế, kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng nổ từ đầu năm 2020, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp như giãn, giảm một số loại thuế, phí; lãi vay... Riêng những người làm công ăn lương nói chung hay cá nhân kinh doanh vẫn chưa có chính sách hỗ trợ nào mạnh.