'Thuốc' nào vực dậy niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?

Khủng hoảng mất niềm tin vào trái phiếu bất động sản

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023 sẽ có khoảng 309.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản đến kỳ đáo hạn là khoảng 119.000 tỉ đồng. Trong 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của ngành bất động sản lên đến hơn 230.000 tỉ đồng, chiếm trên 35% tổng giá trị đáo hạn của thị trường trái phiếu.

LÊ QUÂN

Từ khoảng cuối năm 2022 đến nay, nhiều tổ chức phát hành đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn nhưng khối lượng trái phiếu bất động sản còn rất nhiều, áp lực trả nợ vẫn gia tăng mạnh.

Nhiều chuyên gia đánh giá, Nghị định 08 được Chính phủ ban hành cho phép đàm phán kéo dài thời gian trả nợ, hoán đổi tài sản… giúp tạm thời giảm áp lực trả nợ cho các tổ chức phát hành, nhất là các doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều trái phiếu. Tuy nhiên, áp lực trả nợ vẫn còn đó chứ không mất đi.  

Chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh cho biết, Nghị định 08 giúp mở lối thoát cho doanh nghiệp tháo gỡ về trái phiếu chứ không giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát hành trái phiếu mới, huy động thêm vốn. Đồng thời, trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn tốt, nhưng trong bối cảnh hiện nay, rất khó triển khai vì người dân đã mất niềm tin.

Ông Ánh nhận định, vốn cho bất động sản trong thời gian tới chắc chắn không dễ dàng như thời gian qua. Giải pháp cụ thể sẽ tùy vào mỗi doanh nghiệp nhưng cách thức chung trước hết là cơ cấu lại các khoản nợ, phương án tài chính, đưa ra chiến lược kinh doanh duy trì tồn tại trước khi tìm cơ hội phục hồi. Doanh nghiệp, thị trường có phục hồi thì mới tạo cơ sở lấy lại niềm tin vào trái phiếu của nhà đầu tư.

Doanh nghiệp cần ưu tiên tồn tại trước khi tìm cơ hội phát triển

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định ở góc độ vĩ mô thấy rằng kinh tế toàn cầu đang có biểu hiện suy thoái nhẹ, tài chính còn nhiều bất ổn chắc chắn gây tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam. Do vậy, cần có giải pháp giữ ổn định cầu nối giữa các ngành: ngân hàng - chứng khoán - bất động sản - bảo hiểm liên thông mật thiết với nhau, nếu 1 trong 4 ngành gặp vấn đề sẽ ảnh hưởng lớn đến các ngành khác, tác động xấu lên nền kinh tế.

LÊ QUÂN

Trong đó, đáng chú ý bất động sản là lĩnh vực đầu tàu, tác động đến 35 ngành, nghề khác; thu hút vốn FDI rất lớn; đóng góp vào tăng trưởng nền kinh tế rất nhiều… nên cần sớm ổn định tình hình để tránh đổ vỡ dây chuyền.

Ông Lực cho rằng cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công; chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… kết hợp điều tiết cung - cầu bất động sản; hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Doanh nghiệp…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt khoảng thời gian giãn nợ để tái cấu trúc công ty, các dự án đầu tư, sản phẩm theo hướng phát triển phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu có thực, có tính thanh khoản cao, vừa túi tiền số đông người dân.

"Doanh nghiệp cần tích cực tham gia chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến 2030 do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan triển khai. Để có dòng tiền, tăng thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, doanh nghiệp cần thêm chiết khấu, khuyến mại, giảm giá bán nhà, thậm chí chấp nhận bán để cắt lỗ… theo phương châm tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại", ông Châu nói.

ĐỘC LẬP

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết phần lớn tín dụng của ngành bất động sản đến từ ngân hàng. Như số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố, năm 2022, quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% tổng tín dụng cho nền kinh tế; cấp độ tăng tín dụng lên đến 24%, tức là gấp 2 so với cấp độ tăng tín dụng cho nền kinh tế. Do vậy, rất khó để gia tăng thêm nguồn vốn tín dụng cho bất động sản.

Về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, ông Đính cho rằng, lãi suất sẽ không cố định ở mức nào, chỉ thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%, nên khi tính toán kinh doanh, doanh nghiệp cũng cần lưu tâm. Nhất là gói tín dụng này ưu tiên tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nên nhà nước cần sớm có quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện được tiếp cận để doanh nghiệp sớm có căn cứ xây dựng phương án tái cơ cấu doanh nghiệp, các khoản đầu tư.

Doanh nghiệp không nên cố quá

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng thời gian tới, để phát hành trái phiếu mới trở lại thì cần tính đến quy định room phát hành, sức khỏe của doanh nghiệp. Tự mỗi tổ chức phát hành phải biết lượng sức mình, tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư phù hợp với nội lực của doanh nghiệp, "không nên cố quá kẻo thành quá cố". Thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn đến năm 2024 nên doanh nghiệp phải nỗ lực vượt khó, lành mạnh tài chính.

LÊ QUÂN

Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11.3.2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Nghị quyết 33) cũng nhấn mạnh, chỉ đạo và kiểm soát hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là vốn trái phiếu tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đủ năng lực, có kết quả kinh doanh tốt, lành mạnh huy động vốn để phục hồi phát triển.

Nghị quyết 33 yêu cầu kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp; nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản; các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.