Tín dụng bất động sản chưa 'nóng'

Chị Thanh Nhung (Q.10, TP.HCM) kể, chị định thế chấp 2 căn nhà, giá thị trường khoảng 13 - 14 tỉ đồng để vay ngân hàng (NH) khoảng 3 tỉ đồng mua căn nhà bên cạnh nhằm mở rộng căn nhà đang ở. Thế nhưng phía công ty thẩm định đưa ra giá 2 căn nhà này chỉ khoảng 11 tỉ đồng và thông thường, tỷ lệ vay chỉ khoảng 60 - 65% giá trị tài sản đảm bảo vì NH còn tính đến yếu tố biến động giá bất động sản (BĐS) để tránh rủi ro, dù giá nhà đất trong khu dân cư hiện hữu ít giảm. Nhưng chưa hết, để vay 3 tỉ trong 5 năm, NH còn “nhìn” vào thu nhập, khả năng trả nợ của chị mới quyết định cho vay hay không.

Tài sản thế chấp giá trị cao nhưng nếu không chứng minh được thu nhập trả nợ hay thu nhập quá thấp thì cũng khó vay được. Hầu hết các cá nhân vay tiền NH đều biết quá rõ điều này, NH luôn “nắm đằng cán”. Thế nên chuyện đổ vốn ồ ạt đến mức làm BĐS tăng nóng, tăng ảo là rất khó.

NHNN không “siết” cho vay BĐS mà chỉ tăng cường kiểm tra các lĩnh vực tiềm ẩn nói chung, trong đó BĐS cũng như chứng khoán, BOT... để ổn định thị trường tăng trưởng lành mạnh Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước

Theo số liệu của NH Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, tính hết quý 1, các NH trên địa bàn TP.HCM đã cho vay khoảng 2,6 triệu tỉ đồng, trong đó tỷ trọng cho vay BĐS khoảng 13,5%, xấp xỉ 350.000 tỉ đồng. Dư nợ tăng khoảng 2% từ đầu năm đến nay. So với tỷ trọng tín dụng BĐS những năm trước chiếm đến 35 - 40% tổng dư nợ thì mức 13,5% hiện nay có thể nói là hợp lý và trong tầm kiểm soát.

Còn NHNN cho biết, tính đến cuối tháng 2, tín dụng BĐS trên cả nước là hơn 1,835 triệu tỉ đồng, tăng 2,13% so với năm 2020 (trong đó kinh doanh BĐS tăng 2,82%); cho vay phục vụ đời sống 1,848 triệu tỉ đồng, tăng 0,14%. Tốc độ tăng trưởng tín dụng những năm qua có xu hướng giảm. Cụ thể, năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh trong năm 2020 khi tăng trưởng chỉ còn 9,97%. Tăng trưởng dư nợ tín dụng năm 2020 đối với lĩnh vực BĐS thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung khoảng 12,13%.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN, cũng khẳng định rằng nhận định NH chuyển hướng tăng cho vay BĐS là chưa chính xác. Tăng trưởng tín dụng BĐS chỉ có hơn 2%, dù cao hơn năm 2020 do bị ảnh hưởng dịch Covid-19 nhưng vẫn thấp hơn những năm trước đó như năm 2019 là 5,1%. “NH luôn đáp ứng nhu cầu vay thiết yếu, chính đáng của người dân liên quan đến BĐS. NHNN không “siết” cho vay BĐS mà chỉ tăng cường kiểm tra các lĩnh vực tiềm ẩn nói chung, trong đó BĐS cũng như chứng khoán, BOT… để ổn định thị trường tăng trưởng lành mạnh. Trong bối cảnh bình thường, các NH cũng vẫn phải tăng cường quản lý, kiểm tra tín dụng vào BĐS”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.

Trước lo ngại tín dụng NH sẽ đổ vào BĐS trong bối cảnh cơn sốt vẫn đang âm ỉ lan rộng, ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết, các NH thẩm định chặt chẽ, không thể cho vay ở những nơi nóng sốt. NH chỉ khuyến khích cho vay vào nhu cầu tiêu dùng của người dân, nhà ở xã hội. Thậm chí đối với lĩnh vực cho vay BĐS, NHNN có quy định chỉ số quản lý nên không phải NH nào cũng có thể vượt được qua “rào”, có muốn cho vay nhiều hơn cũng không được. BĐS chủ yếu cho vay trung hạn mà vốn huy động trung hạn không nhiều.

Cụ thể, Thông tư 08/2020 sửa đổi Thông tư 22/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của NH, chi nhánh NH nước ngoài. Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ ngày 1.1.2020 đến hết ngày 30.9.2021 là 40%; từ ngày 1.10.2021 đến hết ngày 30.9.2022 là 37%; từ ngày 1.10.2022 đến hết ngày 30.9.2023 là 34%; từ 1.10.2023 là 30%.

Tăng trưởng tín dụng năm 2020 cao, đạt kế hoạch hơn 12% nhưng tăng trưởng GDP chỉ đạt một nửa kế hoạch, vậy dòng tín dụng NH đi đâu? Do đó việc các NH tăng cường giám sát là điều cần thiết. Ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng

Ngoài ra, để hạn chế cho vay lĩnh vực BĐS nên hệ số rủi ro của lĩnh vực này ở mức cao nhất lên 200%. Các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay từ 4 tỉ đồng trở lên tăng lên 150% kể từ ngày 1.1.2021 thay vì mức 120% trước đó. Các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỉ đồng sẽ có hệ số rủi ro 50%. Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS, khoản phải đòi mà khách hàng cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng nguồn vốn để kinh doanh BĐS có hệ số rủi ro lên đến 200%. Hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của NH. Hệ số rủi ro càng cao thì CAR càng giảm. Đồng thời, Thông tư 22/2019 cũng quy định tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi là 85% đối với NH, chi nhánh NH nước ngoài.

Ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cũng không đồng tình với việc “siết” tăng trưởng tín dụng BĐS vì hiện nay cơ quan chức năng đã có những quy định cụ thể về cho vay trong lĩnh vực này. Dùng biện pháp hành chính để “thắng gấp” tăng trưởng tín dụng BĐS là điều không nên vì sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế. Khách hàng nào đáp ứng được đầy đủ các điều kiện mà NH đưa ra thì cho vay. Hơn nữa, những nơi có sốt đất tăng ảo, đặc biệt đất nông thôn, vùng ven..., các NH cũng rất thận trọng cho vay, có trường hợp còn từ chối.