TP.HCM: 'Siết' dự án nhà ở cao tầng, liệu… có muộn?

TP.HCM đã, đang và sẽ vô cùng quá tải. Nhưng nhiều năm trôi qua, sự ứng phó với tình trạng áp lực dân số tăng mạnh lại có vẻ quá “đủng đỉnh”. Những quyết sách đưa ra hầu như đều đi sau thực tế chuyển động dữ dội và tốc độ “phi mã” của tình hình chất lượng sống tụt dốc. Mà đề án 'Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021-2030', trong đó có nội dung sẽ 'siết' dự án nhà ở cao tầng ở khu vực trung tâm TP trên của Sở Xây dựng là một ví dụ!

Có thể có nhiều người cho rằng “muộn còn hơn không”. Cụm từ ấy có thể sử dụng trong nhiều tình huống trong cuộc sống, nhưng việc quy hoạch một thành phố với một tầm nhìn xa rộng, thiết kế đô thị với một quy cách khoa học thì cụm từ ấy hoàn toàn không thể chấp nhận được!

Có thể có nhiều người xem đề án trên như là cứu cánh cho một vấn nạn mà người dân TP.HCM phải đối diện hằng ngày hằng giờ. Tiếc thay, khi đang là đề án (và là đề án đến năm 2030), và đến năm 2025 mới “siết”, thì thực tế đang diễn ra hằng ngày hằng giờ bằng những chỉ số cụ thể chi tiết về quan trắc không khí ô nhiễm ở các nút giao thông, bằng những hình ảnh vật vã của hàng triệu người đi đường khi có một cơn mưa lớn, bằng sự mệt mỏi vô cùng khi lọt vào những tuyến đường kẹt xe triền miên từ quận này sang quận khác…

Cách đây mấy hôm, tôi nhận được một bản e-mail của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi đến cho các cơ quan chức năng và báo chí, trong đó HoREA lấy tựa đề là “ Kiên trì đề nghị kiểm soát tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy”.

Đọc cái tựa đề bắt đầu với chữ “kiên trì”, tôi nghĩ ngay rằng văn bản này đã bày tỏ một thái độ rất bức xúc. Hóa ra, sự bức xúc ấy là câu chuyện như sau: Năm 2010, tức là cách đây 10 năm, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là dự thảo, HoREA và UBND TP.HCM đã góp ý, đề nghị không cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị.

Với quan ngại sẽ làm phát sinh tình trạng xây dựng không phép, trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Nhưng các ý kiến ấy không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

HoREA cũng đưa ra dẫn chứng, năm 2010, UBND TP.HCM đã không chấp thuận một công trình nhà ở riêng lẻ kiểu nhà “chung cư mini”, tại đường Cộng Hòa, Q.Tân Bình, theo đề xuất của một tập đoàn bất động sản hợp tác với một hộ gia đình.

Nhưng rồi sau đó, Điều 43 của Nghị định 71 kể trên đã được “nâng cấp”, cụ thể hóa bằng Điều 46 Luật nhà ở 2014, “cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này, thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. HoREA cho rằng: đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà “chung cư mini”.

Trong những năm sau cái sự “cho phép” đó, không ai thống kê được tại tất cả quận huyện, có biết bao nhiêu căn nhà “trá hình” loại này được xây dựng, gây một áp lực vô cùng lớn lên hạ tầng đô thị của TP.HCM!

Trở lại đề án nói trên của Sở Xây dựng TP.HCM, cho thấy sự nhận thức về quy hoạch thiết kế đô thị được áp dụng theo quy trình ngược, khiến nhiều khu vực của thành phố trở nên chắp vá. Đáng ra, mọi chuyện thuộc về lĩnh vực quy hoạch phải lượng định từ trước rất lâu để nhằm giải quyết những vấn nạn áp lực đô thị có thể xảy ra. Khi quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM đã dần cạn, thì lại đưa ra một đề án theo kiểu chạy theo sau, mà phải 5 năm sau mới áp dụng. Chưa kể đề án này có được thông qua hay không, và sẽ thông qua trong thời gian bao lâu. Đấy là điều bất cập vô cùng lớn lao ở một thành phố phát triển dân số cơ học rất “nóng”, đáng ra phải được dự liệu từ rất lâu rồi!

Xem xét các thông tin về đề án này mà báo chí đăng tải, có thể thấy cái “ý định” về khoảng cách 5 năm sau mới áp dụng. Nhiều người cũng cho rằng, một số doanh nghiệp có quỹ đất trong tay ở khu vực nội đô, đang thực hiện các bước thủ tục sẽ phải xoay xở ra sao, giá nhà đất sẽ tăng và khó thực thi các biện pháp hóa giải áp lực hạ tầng giao thông…

Những ý kiến ấy đều đúng, khi nhìn ở nhiều góc độ của việc phát triển nhà ở của TP.HCM để đáp ứng như cầu “an cư lạc nghiệp” của người dân. Song, tôi nghĩ nếu có một sự phối hợp nhịp nhàng, phân loại cụ thể từng tuyến đường, từng cụm đô thị được phép phát triển các loại nhà ở tương ứng thì đề án sẽ tốt hơn, có sức thuyết phục hơn, chứ không nói chung chung theo kiểu “quận, huyện”.

Có như thế, người dân và doanh nghiệp sẽ tin cậy hơn, và nếu ai đó có một sự thiệt thòi thì cũng sẽ “tâm phục khẩu phục” vì cuộc sống của gia đình mình và vì sự phát triển chung, để TP.HCM tươi đẹp hơn lên!