Thị trường bất động sản đang gặp vô vàn khó khăn cần sự "hà hơi, tiếp sức" mới có thể tồn tại

ĐÌNH SƠN

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, trong giai đoạn 2016 - 2022 toàn TP.HCM có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (dự án treo), phần lớn là các dự án đầu tư công do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo). Vướng mắc chủ yếu về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi) có khoảng 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Cũng theo Sở Tài nguyên và Môi trường, kể từ khi có Công văn số 342 của Thủ tướng Chính phủ về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại TP.HCM có khoảng 64 dự án bất động sản thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công. Ngoài ra còn dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp sổ hồng cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.

Không những thể, kể từ ngày 1.7.2015 là ngày luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại khiến trong giai đoạn 2015 - 2020, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp. Đáng nói, quy định này này không đồng bộ, không thống nhất quy định của luật Đất đai 2013 là cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị dở dang do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án dở dang, “da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc trong xã hội cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần.

Trên thực tế, rất ít dự án thực hiện thành công theo mô hình chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần. Bởi lẽ, phần lớn các chủ đầu tư thành phần yếu kém năng lực về tài chính dẫn đến không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, bị dở dang trên dưới 20 năm nay như dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quy mô diện tích 154 ha) do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính, dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc có quy mô 82,52 ha do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính…