TP.HCM không có tồn kho bất động sản?

ĐÌNH SƠN

Theo UBND TP.HCM, tình hình kinh tế - xã hội của TP.HCM quý 4 và cả năm 2022 giữ được sự ổn định, tăng trưởng GDP đạt kết quả tốt, chỉ số lạm phát vẫn được kiểm soát, các ngành kinh tế nhìn chung có sự phục hồi và tăng trưởng tốt. Sự điều hành, chỉ đạo quyết liệt, tập trung của chính quyền đã giúp cho thị trường bất động sản điều chỉnh được nhiều vấn đề.

Cụ thể, thị trường bất động sản không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm. UBND TP.HCM đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư (dự án ảo), thiếu hệ thống hạ tầng. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được tăng cường kiểm soát; kịp thời chấn chỉnh các hành vi mua bán trao tay, thổi giá gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, theo báo cáo của UBND TP, đến nay TP.HCM không có số liệu về bất động sản tồn kho. Bởi theo quy định của Bộ Xây dựng, sản phẩm tồn kho được tính từ thời điểm sau một năm kể từ ngày bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng không bán hoặc chưa bán được. TP.HCM không có số liệu này để báo cáo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận xét, báo cáo của UBND TP.HCM là chưa chính xác bởi thực tế trên địa bàn TP.HCM hiện nay lượng tồn kho cũ và mới rất lớn. Minh chứng rõ nhất là từ khoảng quý 3/2022 đến nay, gần như không có giao dịch thành công, hàng bán không được, rất nhiều dự án tồn kho. Theo thống kê của DKRA Group, chỉ riêng trong năm 2022, phân khúc căn hộ tại TP.HCM có nguồn cung khoảng 22.492 căn bao gồm các dự án cũ đang triển khai các đợt tiếp theo và các dự án mới. Trong đó tiêu thụ 15.525 căn hộ và tồn kho khoảng 6.967 căn hộ. Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM, nguồn cung khoảng 2.389 căn, tiêu thụ khoảng 1.493 căn và tồn kho 896 căn. Hay chỉ tính riêng dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè) đã xây dựng xong phần thô từ mười mấy năm trước, đến nay vẫn còn khoảng 1.640 căn hộ và hàng trăm căn nhà thấp tầng chưa bán được.

Liên quan đến cách thống kê về hàng tồn kho của Bộ Xây dựng, ông Võ Hồng Thắng cũng cho rằng chưa sát thực tế bởi nhiều dự án mới có giấy phép, chưa được cấp thông báo đủ điều kiện bán hàng theo luật, các doanh nghiệp đã bán "lúa non". Đến khi dự án đủ điều kiện bán hàng thì đã hết hàng. Nhiều dự án bán hàng chục năm cũng vẫn còn hàng tồn kho, bán không được. 

"Theo đúng luật thì hàng tồn kho tính tại thời điểm khi dự án đủ điều kiện bán hàng và chủ đầu tư mở bán sản phẩm ra thị trường. Lượng tồn kho theo cách này sẽ thay đổi tại từng thời điểm thống kê. Ví dụ, tháng 12.2022 tồn kho căn hộ 5.000 căn (đủ điều kiện bán hàng theo quy định của nhà nước, dự án đã được mở bán lần đầu), tháng 2.2023 tính toán lại có thể tồn kho tăng lên 7.000 do có 2 dự án mới đáp ứng điều kiện trên tham gia thị trường. Trong khi đó, quy định 1 năm mới bắt đầu tính hàng tồn thì không nhất thiết, vì thực tế trên thị trường, chủ đầu tư thường có xu hướng đưa dự án ra bán trước khi có đủ điều kiện 100% theo quy định của pháp luật. Do đó, cách tính này của Bộ Xây dựng có thể sẽ bị sót về mặt lý tính/thực tế trên thị trường. Tồn kho nên bắt đầu tính từ lúc bán hàng và lũy kế qua các năm đến khi dự án tiêu thụ hết 100%", ông Võ Quốc Thắng đề xuất.