Trái phiếu bất động sản nhìn từ bom nợ Trung Quốc

Evergrande - tập đoàn bất động sản (BĐS) hàng đầu Trung Quốc, đang trên bờ vực phá sản khi gặp khó khăn trong việc chi trả các khoản lãi đến hạn đối với các khoản nợ có tổng trị giá hơn 300 tỉ USD. Các cảnh báo từ cơ quan quản lý cũng như chuyên gia tài chính cho rằng tình hình của Evergrande có thể không chỉ ảnh hưởng tới hệ thống tài chính của Trung Quốc, mà còn là đòn mạnh mẽ vào những ngân hàng lớn cấp khoản vay cho tập đoàn này và các công ty tương tự, dẫn tới làm lây lan khủng hoảng ra các thị trường toàn cầu. Nguy cơ Evergrande phá sản dẫn tới mối quan ngại khi liên tưởng về trường hợp đã xảy ra trong lịch sử kinh tế là sự đổ vỡ của Lehman Brothers (Mỹ).

Sự kiện này như một lời cảnh báo các doanh nghiệp BĐS nhìn lại khả năng trả nợ của mình, đặc biệt qua hình thức phát hành trái phiếu. Lượng trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS phát hành thời gian qua luôn đứng thứ 2 trên thị trường về số lượng, sau nhóm ngân hàng. Mới đây, Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN công bố giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong tháng 8 chiếm 34,3% lượng phát hành trên thị trường, ở mức 8.950/26.077 tỉ đồng. Một số doanh nghiệp phát hành lớn nổi bật trong tháng gồm Công ty CP Bông Sen (4.800 tỉ đồng), Công ty TNHH đầu tư Big Gain (1.000 tỉ đồng)…

Kỳ hạn phát hành trong khoảng từ 1 - 4 năm, lãi suất dao động trong khoảng 8,2 - 13%/năm, trong đó Công ty cổ phần BĐS Phát Đạt có mức lãi suất phát hành cao nhất 13%/năm. Như vậy, từ tháng 1 - 8, nhóm doanh nghiệp BĐS với khối lượng phát hành 107.980 tỉ đồng trên tổng giá trị 308.517 tỉ đồng. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 - 13%/năm.

Dù đánh giá trái phiếu doanh nghiệp trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường nhưng Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đầu tháng 9 đã có công văn yêu cầu các đơn vị trực thuộc giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, bởi việc phát hành riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. Theo chỉ đạo trên, Ủy ban Chứng khoán nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch chứng khoán VN tập trung xây dựng các biện pháp thanh tra, giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không có tài sản đảm bảo, hoặc chất lượng tài sản đảm bảo và uy tín của doanh nghiệp phát hành thấp, nhằm hướng tới thị trường minh bạch, an toàn và hạn chế rủi ro.

Th.S Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường cao đẳng Viễn Đông, nhận định doanh nghiệp BĐS trong nước từ trước đến nay dùng đòn bẩy tài chính khá cao, từ việc vay nợ ngân hàng đến việc phát hành trái phiếu huy động vốn. Đó là chưa kể người đi mua BĐS cũng chỉ cần bỏ ra từ 10 - 20% giá trị căn nhà, số còn lại vay ngân hàng.

Khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, chỉ cần xảy ra tình trạng thanh khoản thị trường kém đi, xuất hiện hiện tượng bán lúa non cho những tài sản hình thành trong tương lai thì khả năng rủi ro đứt gãy trên thị trường khá cao. Cụ thể, trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp BĐS với lãi suất cao, không có tài sản thế chấp hoặc có thì đó là cổ phiếu. Hay một số doanh nghiệp lại phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua cổ phiếu sau này sẽ phát sinh một số vấn đề khó lường, bởi trái phiếu có nghĩa là mua chứng chỉ nợ, khác với người mua cổ phiếu trở thành cổ đông, có thể tham gia vào đại hội cổ đông.

Yếu tố rủi ro khác là đơn vị phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu sau này, đồng nghĩa giá trị cổ phiếu đã bị pha loãng. Tương tự, hầu hết các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng tham gia với tư cách bảo lãnh phát hành chứ không phải bảo lãnh thanh toán, nên người mua cần hiểu rõ những rủi ro khi xảy ra.

Ông Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính - Trường đại học Kinh tế TP.HCM, nhận định sự việc Evergrande không ảnh hưởng lây lan giống như Lehman Brothers (Mỹ) bởi giá trị khoản nợ 300 tỉ của Evergrande so với nền kinh tế lên hàng chục ngàn tỉ USD là không đáng kể. Thế nhưng, thị trường BĐS VN cũng rút ra được nhiều bài học từ sự kiện này. Nhìn vào chỉ số giá nhà trên thu nhập có thể thấy tại Trung Quốc, giá nhà rất nóng, cao hơn trung tâm kinh tế các nước khác từ 2 - 4 lần. Tăng trưởng kinh tế đang ảnh hưởng đại dịch, có nghĩa thu nhập người dân thấp, người dân tiếp cận nhà khó khăn quá nên nước này đang kiểm soát thị trường BĐS trở lại. Ở VN, không có thống kê chỉ số này nhưng cũng cần lưu ý đến việc giá nhà tăng cao quá nhiều lần thu nhập người dân sẽ làm giảm nhu cầu, tác động đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Bài học thứ hai đó là tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp BĐS quá cao, trong khi tồn kho BĐS tăng mạnh. 1 đồng vốn mà đến 10 đồng nợ, nên rất dễ làm cho doanh nghiệp đứng trước bờ vực phá sản.

“Vài năm trở lại đây, cơ quan chức năng VN đã ban hành một số quy định giám sát tỷ lệ nợ trong doanh nghiệp, hay gọi nôm na là vốn mỏng, chỉnh sửa quy định về phát hành trái phiếu, hệ số rủi ro khi ngân hàng cho vay, liên tục cảnh báo tín dụng vào BĐS… Các chính sách của VN khi liên quan BĐS luôn có sự thận trọng nhất định. Thế nhưng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn nằm trong tình trạng sơ khai, 3 không (không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không có cơ quan giám sát dòng) nên khá rủi ro. Do đó, Ủy ban Chứng khoán cần giám sát báo cáo tài chính doanh nghiệp niêm yết, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, các công ty chứng khoán”, ông Chí nói.