Từ làm thuê, sàn giao dịch bất động sản có thể làm 'ông chủ' ?

Bắt buộc qua sàn tất cả các giao dịch ngoài quan hệ huyết thống?

Theo đó, dự thảo quy định, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ủng hộ quy định này, tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh bất động sản do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM tổ chức, luật sư Lê Hồng Nguyên, Trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM, đề nghị nên bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người cùng huyết thống hoặc tài sản thừa kế. Bởi không có sàn thì không kiểm soát được giá thị trường và ảnh hưởng an ninh tiền tệ. Khi sốt đất, dân dồn tiền vào bất động sản, nhưng không kiểm soát.

ĐÌNH SƠN

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất, phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn sốt đất như đã xảy ra trong thời gian qua.

Quan điểm của ông Lê Hoàng Châu và HoREA hiện nay đã thay đổi so với trước. Bởi năm 2021, HoRea phản đối quy định này bởi cho rằng sẽ làm phát sinh chi phí, thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Từ sàn môi giới thành "ông chủ"

Trái ngược với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Trường Phát, cho rằng quy định này sẽ biến sàn môi giới lâu nay là đơn vị đi làm thuê cho chủ đầu tư được trả công bằng phí dịch vụ thì nay bổng dưng trở thành "ông chủ". Không những thế, sàn giao dịch bất động sản không phải bỏ vốn cùng với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án… nhưng sau đó nghiễm nhiên được hưởng đặc quyền bán sản phẩm.

Như vậy, sàn giao dịch bất động sản hoàn toàn có thể nắm thế thượng phong khi đưa ra các điều kiện với chủ đầu tư về phí, chính sách bán hàng. Thông thường, khi bán một dự án, sàn giao dịch hưởng mức phí môi giới khoảng 2% trên doanh số. Nếu nằm cửa trên, mức phí này chủ đầu tư có thể phải trả cao hơn, lên đến 5 - 7%, thậm chí 10% trên doanh số bán hàng.

ĐÌNH SƠN

Một bất lợi nữa, theo ông Nguyễn Văn Dũng, là khi giao cho các sàn môi giới độc quyền bán hàng, cũng đồng nghĩa với rủi ro về mặt khách hàng. Bởi, khi kết thúc khâu bán hàng, sàn môi giới rút lui thì chủ đầu tư phải lệ thuộc vào sàn môi giới vì họ nắm toàn bộ thông tin khách hàng. Do vậy, chỉ nên khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch thông qua sàn mà không bắt buộc. Các sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư cũng có quyền chủ động bán hàng và chăm sóc khách hàng, hậu mãi được tốt hơn.

Theo thống kê HoREA, trên cả nước tuy đã có hơn 300.000 nhân viên môi giới nhưng chỉ khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Như vậy có thể thấy, đa số các sàn môi giới bất động sản hiện nay là hoạt động nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp. Thậm chí, nhiều sàn còn chụp giựt, cấu kết với chủ đầu tư để lừa khách hàng, bán dự án "ma", bắt tay với cò đất bất lương gây sốt đất ảo. Do vậy, nếu ép các chủ đầu tư phải đưa sản phẩm của mình cho các sàn môi giới là một rủi ro lớn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.