Vẫn lo lắng với giá đất

Bảng giá đất mới thực hiện từ 2026

Chiều 27.4, Ủy ban T.Ư MTTQ VN tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự án luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội cho ý kiến lần thứ 2 tại kỳ họp thứ 5 tháng 5 tới.

Báo cáo về những điểm mới của dự thảo luật sau khi tiếp thu 12 triệu ý kiến qua đợt lấy ý kiến nhân dân vừa qua, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN-MT), cho biết dự thảo luật mới nhất quy định rõ 4 nguyên tắc việc định giá đất. Cụ thể, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

NGỌC THẮNG

Dự thảo cũng quy định 5 phương pháp xác  định giá đất , gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, dự thảo luật cũng quy định rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất, gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát. Cùng với đó là thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Về bảng giá đất, theo bà Mỹ, có nhiều ý kiến về quy định ban hành giá đất hằng năm thay vì 5 năm như luật hiện hành. Tuy nhiên, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết việc quy định bảng giá đất hằng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tiếp thu các ý kiến góp ý, dự thảo luật đã quy định về thời gian chuyển tiếp, cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành tới hết năm 2025. "Từ khi luật có hiệu lực tới hết 2025 là đủ thời gian để các địa phương xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật", bà Mỹ nói.

Tại điều 155 dự thảo luật về bảng giá đất quy định UBND cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ hằng năm sau khi được HĐND cùng cấp thông qua. Bảng giá đất được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 hằng năm. Ngoài ra, dự thảo luật cũng quy định chủ tịch UBND cấp tỉnh, huyện sẽ quyết định giá đất cụ thể với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp.

Cần "dày công" hơn cho giá đất

Tuy nhiên, tại hội nghị, nhiều chuyên gia, nhà khoa học vẫn bày tỏ băn khoăn.

Bà Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Trường ĐH Luật Hà Nội), đề nghị cân nhắc tính khả thi của quy định giao địa phương ban hành bảng giá đất mỗi năm một lần vì cho rằng việc xác định, ban hành, công bố bảng giá đất là công việc phức tạp, đòi hỏi thời gian, chi phí và cả nguồn lực.

Bên cạnh đó, bà Nga cho rằng theo dự thảo luật thì thẩm quyền quyết định cao nhất trong ban hành bảng giá đất vẫn là chủ tịch UBND như hiện nay. Điều này dẫn đến tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" khi chủ tịch UBND vừa là chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất, lại vừa là người ký quyết định ban hành bảng giá đất. "Tôi thực sự lo lắng cho các chủ tịch UBND trong việc xây dựng bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể", bà Nga nói và cho rằng vẫn nên có khung giá đất của Chính phủ hoặc có vai trò của cơ quan T.Ư trong việc ban hành bảng giá đất.

Chia sẻ quan điểm này, GS Nguyễn Đăng Dung, Phó chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật (Ủy ban T.Ư MTTQ VN), cũng băn khoăn khi giao việc ban hành bảng giá đất cũng như quyết định giá đất cụ thể cho địa phương tới tận cấp huyện. Theo ông, hiện nay tham nhũng đất đai chủ yếu nằm ở tỉnh, chứ ở T.Ư không nhiều. "Giờ luật lại dồn cho các chủ tịch UBND quyết định bảng giá đất nữa thì liệu có giảm được tham nhũng, giảm được khiếu kiện không? Mà đây là mục đích lớn nhất khi sửa luật Đất đai lần này", ông Dung nêu. Về giải pháp, ông Dung kiến nghị cần đề cao vai trò của các tổ chức tư vấn và trao cho họ "thực quyền" thay vì hành chính hóa việc xác định bảng giá đất.

Cho rằng mục tiêu của sửa luật Đất đai là giải quyết các xung đột, vướng mắc nhằm phát huy nguồn lực đất đai, ông Trần Đình Thiên, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Kinh tế (Ủy ban T.Ư MTTQ VN), đề nghị dự thảo luật phải "dày công" hơn nữa vào giá đất. Ông Thiên phân tích giá đất là cung - cầu, dựa trên nền tảng lãi suất, địa tô, bị chi phối bởi nhiều yếu tố. " Giá đất cơ bản là giá ở tương lai, nhưng khi ta đền bù thu hồi đất lại dùng giá ở quá khứ nên mới nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện", ông Thiên nói và cho rằng phải giải quyết vấn đề giá đất thì mới giải quyết được câu chuyện xung đột lợi ích.

Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, theo ông, dự thảo luật cần có cách tiếp cận tổng thể, mang tính thời đại nhiều hơn. "Luật Đất đai có lẽ là luật được sửa nhiều nhất vì chúng ta muốn giải quyết xung đột, vướng mắc nhưng cách tiếp cận lâu nay không đi vào căn bản nhất, cứ ở rìa rìa, cơi nới. Do đó, đây là cơ hội để dày công hơn để sửa luật giải quyết vướng mắc, phát huy nguồn lực đất nước", ông Thiên nhấn mạnh.