Vẫn tranh cãi đánh thuế lũy tiến bất động sản

Gập ghềnh thuế bất động sản

Nhìn lại "lịch sử", việc đánh thuế bất động sản (BĐS) luôn gặp nhiều tranh cãi mỗi lần đưa ra. Cách đây 6 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế BĐS thứ hai tại TP.HCM nhưng không được thông qua vì nhiều ý kiến cho rằng thời điểm đánh thuế vẫn còn quá sớm. Mới đây, khi dự thảo cơ chế đặc thù thí điểm tiếp theo cho TP.HCM sau khi Nghị quyết 54 hết hiệu lực, TP cũng đề nghị được thí điểm áp thuế này. Tuy nhiên, sau khi được lấy ý kiến, các bộ ngành, trong đó có Bộ Tài chính, cho rằng chưa nên đánh thuế nhà, đất thứ hai tại TP.HCM vì chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. 

Theo Bộ Tài chính, giá trị nhà ở, đất ở có sự chênh lệch rất lớn, nếu đánh thuế đối với nhà, đất ở thứ hai thì sẽ có trường hợp nhà, đất có giá trị không lớn lại thuộc đối tượng chịu thuế và nhà, đất có giá trị lớn lại không thuộc đối tượng chịu thuế. Việc đánh thuế đối với nhà ở, đất ở thứ hai trở lên tác động đến thị trường nhà cho thuê, chưa phù hợp với chủ trương của nhà nước về phát triển nhà ở. 

Đặc biệt, đánh thuế đối với nhà cho thuê sẽ làm giảm cả cung - cầu nhà ở cho thuê, có khả năng ảnh hưởng tới người có thu nhập thấp do phần lớn đối tượng thuê nhà là người thuộc diện này. Ngoài ra, việc đánh thuế này chưa phù hợp với thông lệ quốc tế. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hiện chỉ có rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế đối với việc sở hữu nhà thứ hai trở lên. Do đó, Bộ Tài chính đề nghị cân nhắc bỏ nội dung này trong dự thảo Nghị quyết 54 của TP.HCM.

ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, viện dẫn vẫn có ý kiến đề nghị áp thuế lũy tiến từ nhà thứ hai trở lên, Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết sẽ tiếp thu, kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nghiên cứu khi sửa luật về thuế. Mới đây, Chính phủ vừa gửi Quốc hội báo cáo tiếp thu, giải trình dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) sau khi lấy ý kiến toàn dân, đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10.2022). Theo đó, có ý kiến nhân dân kiến nghị áp dụng các loại thuế, phí như thuế lũy tiến với người mua nhà thứ hai trở lên và theo thời gian bán BĐS. Đồng thời, đánh phụ phí cao với BĐS tại khu vực, TP trung tâm, nhằm hạn chế đầu cơ, nhà hoặc đất không sử dụng. 

Chính phủ cho biết, Nghị quyết 18 của T.Ư nêu quan điểm "quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ, bỏ đất hoang". Vì thế, ở lần sửa đổi này, dự luật Đất đai bổ sung quy định dự án bỏ hoang, chậm tiến độ sẽ bị tăng tiền sử dụng đất, thuê đất. Tuy nhiên, mức thuế suất cụ thể, theo cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên - Môi trường, phải được quy định tại luật về thuế. Do đó, cơ quan này cho hay sẽ báo cáo, kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và cơ quan chủ trì soạn thảo luật về thuế nghiên cứu.

ĐÁNH THUẾ CẦN CÔNG BẰNG

Trao đổi với Thanh Niên từ Singapore, chuyên gia BĐS Nguyễn Tri Anh cho biết cách đây mấy ngày, Singapore đã tăng thuế đối với người mua từ BĐS thứ hai trở lên. Theo đó, đối với căn nhà thứ hai mức thuế trước đây là 17% giá trị BĐS thì nay tăng lên mức 20%. Đối với căn nhà thứ ba, mức thuế tăng từ 25% lên 30% giá trị BĐS. Nước này cũng áp thuế theo thời gian bán BĐS. Bán nhà trong năm đầu sau khi mua sẽ bị đánh thuế 12%/giá trị BĐS, bán vào năm thứ hai thì mức thuế giảm về 8%, năm thứ ba là 4% và sau năm thứ ba không bị áp thuế, phí này. Do vậy, người dân Singapore hạn chế bán nhà để kiếm lời trong các năm đầu.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cũng đồng tình với việc đánh thuế BĐS nhưng không đồng tình với đánh thuế BĐS thứ hai trở lên. Để công bằng, theo ông Hoàng, cần quy định mỗi công dân sẽ được miễn thuế BĐS bao nhiêu mét vuông, như hiện nay đóng tiền sử dụng đất. Nếu trong hạn mức thì được đóng theo bảng giá đất, còn vượt hạn mức thì phải đóng theo hệ số K. Như vậy, mỗi gia đình có bao nhiêu người sẽ được ở tối đa bao nhiêu mét vuông và phần lớn hơn sẽ đánh thuế BĐS lũy tiến mới đảm bảo công bằng. 

"Hiện nay, ở trung tâm các TP lớn và nhiều TP phía bắc có nhiều căn nhà nhỏ, thậm chí chỉ hơn 10 m2 nhưng đông thế hệ sống chung. Nếu họ mua thêm một BĐS thứ hai để giãn số người ra (khoảng 40 - 50 m2 chẳng hạn) mà cũng đánh thuế là vô lý. Trong khi với nhiều gia đình có điều kiện thì BĐS thứ nhất đã cả ngàn mét vuông, nếu không đánh thuế thì lại càng vô lý. Do vậy, sửa luật lần này cần xem xét và nghiên cứu thấu đáo trước khi quyết định bởi chính sách này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến toàn dân", ông Hoàng dẫn chứng.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, đề xuất nên đánh thuế tài sản với người có BĐS thứ hai nhưng không để ở mà cho thuê hoặc để không sẽ hợp lý hơn là đánh thuế dựa vào giá trị BĐS. Nếu đánh thuế trên giá bán thì vừa chưa ổn về mặt tiêu chí, đồng thời sẽ có nguy cơ ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. 

"Đề xuất thu thuế người sở hữu BĐS thứ hai vốn không phải là mới. Trước đây đã từng đưa ra nhưng gặp phải nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng không phù hợp với bối cảnh thị trường lúc bấy giờ. Nhưng hiện nay, giá nhà đất bị đưa lên quá cao do tình trạng đầu cơ, sốt ảo nên việc đánh thuế BĐS thứ hai sẽ phát huy rõ tác dụng trong việc kiểm soát thị trường nhà đất. Việc đánh thuế sẽ có tác dụng làm người mua cân nhắc hơn, qua đó cũng có thể phần nào giảm bớt việc đầu cơ BĐS, góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách", luật sư Hậu phân tích.

Cũng theo ông Hậu, để phát huy tốt chính sách này thì cần xem xét cả về giá trị của BĐS. Chỉ nên xếp những loại BĐS thuộc loại hình nhà ở, căn hộ, biệt thự trung cấp hoặc cao cấp vào đối tượng chịu thuế BĐS thứ hai. Bởi nếu người nông dân có 2 căn nhà lá thì việc đánh thuế cũng chẳng nhằm nhò gì so với người có một căn biệt thự cao cấp. 

Vì thế, trước hết nên đưa đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai vào thí điểm để có thể đánh giá tác động kỹ càng cũng như có cơ sở để xây dựng các tiêu chí phù hợp cho việc áp dụng đề xuất này trên thực tế. Để chính sách này có thể được áp dụng chính xác và có hiệu quả cao thì cần phải có cơ chế quản lý, kiểm soát toàn bộ các BĐS có mặt trên thị trường, có thông tin chi tiết của người sở hữu BĐS cũng như số lượng BĐS đang sở hữu để có cơ sở tính thuế. Phải minh bạch về giá, tức giá giao dịch thực tế trên thị trường là bao nhiêu thì cần phải cập nhật thường xuyên, như vậy mới có thể tính thuế chính xác. Phải xây dựng hạn mức chi tiết đối với từng nhóm BĐS cũng như từng địa phương, bởi như đã nêu thì giá trị của một căn biệt thự cao cấp cũng đã gấp mấy lần so với những loại BĐS khác, việc đánh thuế BĐS thứ hai cần phải phù hợp với tình hình địa phương và giá trị thực tế.