Vì sao chưa xử lý triệt để việc lách luật huy động vốn trong bất động sản?

Còn tình trạng lách luật huy động vốn trong bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết nhận được câu hỏi từ Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM về việc đang tồn tại thực trạng chủ đầu tư bất động sản huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định.

LÊ QUÂN

Hoặc trường hợp, chủ đầu tư sau khi hoàn thành xong dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn đầu tư, xây dựng dự án trước đó, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Câu hỏi của Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM muốn Bộ Xây dựng làm rõ vấn đề đã có biện pháp gì, bao gồm cả hành chính và hình sự để hạn chế các sai phạm của chủ đầu tư dự án? Nhất là trong việc sửa đổi luật Nhà ở sẽ đề xuất quy định nghiêm ngặt trong kiểm soát, xử lý các sai phạm để chủ đầu tư không thể làm sai hoặc không dám làm sai?

Phản hồi vấn đề này, Bộ Xây dựng thừa nhận có tồn tại thực trạng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản tại tổ chức tín dụng; dù chưa giải chấp nhưng vẫn huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân của việc các chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân. Nhưng, một trong số nguyên nhân trực tiếp là pháp luật hiện hành chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn triệt đề các hành vi lách luật huy động vốn.

Một nguyên nhân khác là năng lực của một số chủ đầu tư chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết, tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh chưa cao, bất chấp lách luật chạy theo lợi nhuận.

Bên cạnh đó, thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến tuân thủ pháp luật trong kinh doanh chưa đáp ứng được yêu cầu…

Bộ Xây dựng có giải pháp gì?

Để hạn chế việc lách luật, Bộ Xây dựng và các sở Xây dựng đã tăng cường thanh tra, kiểm tra việc kinh doanh bất động sản, xử lý vi phạm.

LÊ QUÂN

Đồng thời, Bộ Xây dựng đã xây dựng, trình Chính phủ ban hành một số Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Kinh doanh bất động sản; quy định xử phạt vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả; quy định chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn…

Bộ Xây dựng cho biết đang chủ trì xây dựng luật Nhà ở sửa đổi và luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nên đã tính toán bổ sung nhóm quy định nhằm hạn chế tối đa việc lách luật huy động vốn của chủ đầu tư.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản; quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng quy định pháp luật.

Quy định nâng cao điều kiện, trách nhiệm, năng lực của tổ chức, cá nhân hoạt động, hành nghề môi giới bất động sản; nâng cao về trách nhiệm công khai thông tin bất động sản của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất và liên thông từ T.Ư đến địa phương; liên kết chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các ngành, lĩnh vực, các cơ quan liên quan về quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Xây dựng hệ cơ chế, biện pháp điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản; đảm bảo nhà nước quản lý và điều tiết kịp thời, hiệu quả thị trường bất động sản; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan trong thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra để nâng cao vai trò hiệu quả của hoạt động này…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, hệ thống quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản và nhà ở cũng khá chặt chẽ nhưng không tránh khỏi có lỗ hổng, chưa theo kịp diễn biến thực tế. Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước luôn nỗ lực phủ kín quy định pháp luật để kiểm soát tốt hơn diễn biến thị trường.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng hơn hết là ý thức chấp hành pháp luật của những chủ thể tham gia thị trường bất động sản, nhà ở: cơ quan quản lý thực thi pháp luật, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới bất động sản… Quan trọng nữa là các nhà đầu tư, người mua nhà cũng cần có kiến thức, kinh nghiệm, ý thức chấp hành pháp luật khi tham gia giao dịch.

"Hệ thống pháp luật có chặt chẽ đến mấy cũng khó theo kịp thực tế diễn biến thị trường. Điều quan trọng là phải giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường, để tự mỗi đối tượng thấy được phải tuân thủ pháp luật. Song song với đó cần có hệ thống chế tài đủ mạnh để tất cả thấy rằng nếu vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm", ông Đính nói.