Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà với phát triển nhà ở xã hội?

Nhiều bất cập trong lựa chọn, ưu đãi cho chủ đầu tư

Theo Bộ Xây dựng, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội của luật Nhà ở 2014 còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai, kinh doanh bất động sản...

LÊ QUÂN

Do đó, thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị ách tắc, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí của doanh nghiệp, người dân. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân khiến số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, luật Nhà ở 2014 chưa có quy định cho phép Tổng liên đoàn lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Trong khi đây là tổ chức chính trị - xã hội chăm lo đời sống cho công nhân, người lao động, có nguồn lực và có bộ máy có nhu cầu đầu tư nhà ở cho công nhân.

Đồng thời, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn. Cụ thể, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.

Ưu đãi không thực chất: các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng, do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.

Chính sách khó thu hút, khuyến khích chủ đầu tư: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính.

Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí. Trong khi đó, chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.

Tổng liên đoàn lao động Việt Nam được đầu tư nhà ở xã hội

Tháo gỡ những vướng mắc, bất cập kể trên, trong dự thảo Nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp (sau đây gọi tắt là Dự thảo) do Bộ Xây dựng soạn thảo trình Quốc hội đã đề xuất nhiều giải pháp.

LÊ QUÂN

Cụ thể, về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, Dự thảo nêu trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công theo quy định của pháp luật đầu tư công, pháp luật xây dựng thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.

Trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công và ngoài đầu tư công, nếu trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của luật Nhà ở thì UBND cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu.

Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo pháp luật nhà ở và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã được giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Tổng liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua.

Chủ đầu tư không bắt buộc dành 20% diện tích sàn để cho thuê

Về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Dự thảo đề xuất, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn trong dự án để cho thuê.

Đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng nguồn vốn đầu tư công và ngoài đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi: được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sử dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất theo pháp luật đất đai.

Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp trong phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà có bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư được phép dành diện tích đất này để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại (trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, cơ sở y tế) để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.

Ngược lại, trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì với mỗi khối nhà ở, chủ đầu tư được phép dành diện tích 1 sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án.

Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sàn này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có nhiều khối nhà thì chủ đầu tư được lựa chọn gộp chung toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà vào phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của một khối nhà.