Vì sao nhiều dự án nhà ở xã hội khởi công rồi... để đó?

Chỗ nào cũng "vướng pháp lý"

Sáng 25.4, Sở Xây dựng TP.HCM đã tổ chức lễ động thổ, ép cọc thử cho dự án Nhà lưu trú công nhân (NLTCN) tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư, với 360 căn hộ, có thể đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 408 tỉ đồng. Một ngày sau đó, Sở Xây dựng cùng lúc tổ chức động thổ dự án Nhà ở xã hội (NOXH) tại P.Long Trường, TP.Thủ Đức và dự án của Công ty Nguyên Sơn tại Bình Chánh.

Đến cuối tháng 8.2022, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp Công ty CP đầu tư - xây dựng Xuân Mai Sài Gòn tổ chức lễ khởi công dự án NOXH MR1. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 6.994,3 m² nằm trong tổ hợp rộng 14,36 ha thuộc dự án Khu đô thị Eco Green (Q.7). Sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động có thu nhập trung bình với đầy đủ tiện ích của khu đô thị cao cấp này. Đồng thời, chủ đầu tư là Công ty Dragon Village động thổ dự án NOXH Dragon E-Home tại TP.Thủ Đức. Dự án gồm 5 tòa tháp chung cư, có tổng quy mô 19.000 m2, cung cấp 764 căn hộ với diện tích từ 28 - 85 m².

Các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân khởi công xong để đó vì vướng pháp lý

ĐÌNH SƠN

Tại sự kiện này ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết đang tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện 18 dự án, gồm 10 NOXH, và 2 dự án NLTCN. Dự kiến đến cuối năm 2022, TP sẽ khởi công, động thổ, đưa vào sử dụng 5 công trình nhà ở phục vụ cho người thu nhập thấp như nhà tái định cư, NOXH, NLTCN.

Phó chủ tịch UBND TP Dương Anh Đức cũng chỉ đạo Sở Xây dựng tập trung rà soát, đẩy nhanh các thủ tục đầu tư, kịp thời khởi công các dự án xây dựng NLTCN trong năm 2022 và đầu năm 2023 để được tham gia gói tín dụng 40.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi theo Nghị quyết 11/2022 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội sau đại dịch.

Thế nhưng đến nay, các dự án trên vẫn chưa thấy động tĩnh gì. Những ngày đầu tháng 11 khi chúng tôi ghé vào khu đất triển khai dự án NOXH của Công ty Nguyên Sơn tại H.Bình Chánh thì khu đất này vẫn là bãi đất trống. Trong khi đó, các dự án NOXH MR1 của Công ty Xuân Mai Sài Gòn (Q.7), Dragon E-Home (TP.Thủ Đức), dự án NLTCN tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư, dự án NOXH tại P.Long Trường (TP.Thủ Đức) cũng trong tình cảnh tương tự.

Theo thông tin từ lãnh đạo Công ty Xuân Mai Sài Gòn, pháp lý dự án đến nay chưa xong nên chưa có kế hoạch thi công. Còn đại diện Công ty Dragon Village, chủ đầu tư dự án Dragon E-Home cũng cho biết đến nay dự án này vẫn chưa xong pháp lý nên không biết đến bao giờ mới có thể triển khai xây dựng được.

Lại chuyện "con gà, quả trứng"

Bà Huỳnh Thị Bạch Vân, Chủ tịch HĐQT Công ty Thiên Phát, phân trần NOXH được hưởng chính sách ưu đãi như vay lãi suất thấp, tăng 1,5 lần các chỉ tiêu so với quy hoạch chung của khu vực. Doanh nghiệp đã thiết kế đúng chỉ tiêu, nhưng đến phút chót, cơ quan chức năng yêu cầu phải làm đúng quy hoạch 1/2.000 của khu chế xuất Linh Trung II. Trong khi đó, đất xây dựng dự án là đất thương mại, dịch vụ nên không được hưởng những tiêu chuẩn NOXH. Doanh nghiệp đã làm văn bản trình UBND TP để được hưởng chính sách ưu đãi NOXH nhưng hiện nay các sở ngành chưa thống nhất được cách giải quyết. Chính vì vậy, sau khi động thổ dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tất cả dự án pháp lý đều chưa xong nhưng khởi công để lấy ngày, sau đó sẽ hoàn thiện nốt thủ tục để thi công. Thế nhưng thực tế thì không sở, ngành nào dám ký nên mới dẫn đến tình trạng hiện nay. Vướng nhiều nhất hiện nay nằm ở hai sở là Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) và Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT).

"Trong đó vướng số 1 là Sở KH-ĐT. Nếu sở này không chấp thuận đầu tư cho dự án thì không thể làm các bước tiếp theo. Sở này giải thích họ căn cứ theo điểm C, khoản 7, điều 31, Nghị định 31 quy định khi trình để ra chấp thuận đầu tư phải đánh giá sự phù hợp quy hoạch của dự án với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu… Trong khi tất cả dự án NOXH không dự án nào phù hợp hết vì được ưu đãi tăng hệ số. Ví dụ, quy hoạch khu vực đó là 12 tầng, nhưng NOXH được ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất lên 15 tầng", ông Nghĩa nói và cho biết mới đây TP đã ban hành quy trình đầu tư NOXH. Trong đó quy định bước 1 là đánh giá sơ bộ xem có phù hợp hay không. Nếu thấy được là ra chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó bước 3 điều chỉnh quy hoạch cục bộ.

"Nhưng khi đánh giá sơ bộ phù hợp hết, Sở KH-ĐT vẫn không ra chấp thuận chủ trương đầu tư cho doanh nghiệp. Cụ thể như dự án NOXH Lê Thành - Tân Kiên (H.Bình Chánh), UBND TP đã ban hành văn bản chấp thuận các thông số doanh nghiệp xin, khi đó có thể ra chấp thuận đầu tư được và bước 3 là điều chỉnh quy hoạch cục bộ. UBND H.Bình Chánh đã trình điều chỉnh quy hoạch cục bộ lên Sở KH-ĐT. Nghĩa là bước 3 đã xong, nhưng bước 2 là Sở KH-ĐT ra chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn chưa làm và yêu cầu chừng nào điều chỉnh quy hoạch xong 100% mới cấp. Trong khi các sở, ngành khác nói rằng, Sở KH-ĐT chưa ra chấp thuận chủ trương đầu tư nên chưa điều chỉnh cục bộ được và thế là dự án kẹt ở Sở KH-ĐT mấy năm nay vì chuyện “con gà có trước hay quả trứng có trước”.

Vướng thứ hai, theo ông Nghĩa là ở Sở QH-KT về việc thay đổi quy hoạch cục bộ rất chậm. Khi quận huyện trình lên bắt sửa tới sửa lui thay vì xem kỹ chỉnh sửa một lần, bởi mỗi lần trình lên và duyệt mất mấy tháng. Nếu giải quyết được hai nơi này là giải quyết được toàn bộ câu chuyện NOXH.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích: “Hiện đang có tình trạng TP đã có văn bản khẩn gửi các sở, ngành và đơn vị liên quan về trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH, với tối đa 153 ngày để hoàn thành thủ tục. Sở Xây dựng hỗ trợ rất tốt nhưng cứ tới Sở KH-ĐT là bị tắc lại. Luật Đầu tư chỉ quy định là đánh giá sự phù hợp, TP cũng biết điều này nên ra quy trình quy định các bước thực hiện.

Tuy nhiên, Sở KH-ĐT không làm theo quy trình này mà bắt buộc phải phù hợp hết mới chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này dẫn đến các dự án đều không thể triển khai vì không có một dự án nào phù hợp hết. Thế nên dù đã khởi công, động thổ nhưng pháp lý không xong nên không thể xây vì xây là trái phép. Đó là lý do các dự án khởi công rồi bỏ đó".