Đánh thuế sẽ khiến giá bất động sản tăng thêm

Bài học từ Trung Quốc

Khi được hỏi suy nghĩ gì về đề xuất của Bộ Xây dựng đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 trở đi, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, phản đối ngay lập tức vì cho rằng đánh thuế lúc này là không hợp lý và có thể phản tác dụng. Theo ông Hiển, đề xuất của Bộ Xây dựng là không đúng vai trò, vì đề xuất này hướng tới việc không để cho đất bỏ hoang lãng phí, không muốn nhà đầu tư đẩy giá lên, ổn định thị trường bất động sản (BĐS). Nhưng tại thời điểm này khi thị trường BĐS vẫn còn khá trầm lắng, tâm lý người dân vẫn lo ngại chưa dám xuống tiền, thì đề xuất trên càng gây lo lắng cho nhiều người, ngay cả với người chưa có nhà, vì sợ làm tăng giá chứ không phải hạ giá BĐS.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, BĐS như bao loại hàng hóa khác cũng vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng đặc thù và nhạy cảm hơn nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi. Thuế có hai mặt, có thể tốt nhưng cũng có thể làm cản trở sự phát triển của thị trường. Vì vậy phải làm sao để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường BĐS. "Biện pháp tối ưu lúc này là sớm đưa các bộ luật liên quan đến BĐS như luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS vào cuộc sống để làm sao giúp định giá đất được khơi thông, các rào cản, vướng mắc về chính sách được tháo gỡ, minh bạch thị trường, từ đó giúp tăng nguồn cung, hạ giá BĐS. Ngoài ra, điều quan trọng nhất lúc này là lấy lại niềm tin của thị trường, của người dân, tránh tạo thêm cú sốc hay rào cản mới, như việc đưa ra thêm một loại thuế với BĐS", ông Hiển nhấn mạnh.

Lý giải cho quan điểm của mình, ông Đinh Thế Hiển phân tích, trong những năm vừa qua, thị trường BĐS đã liên tiếp gặp những cú sốc. Ban đầu là dịch bệnh, rồi tới chính sách siết tín dụng năm 2022 và sau đó là một số vụ việc tiêu cực ở các địa phương. Sau nhiều nỗ lực của các bên, thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn, nên việc đánh thuế lúc này là điều bất lợi. Bởi đầu cơ cũng không phải là xấu, nếu nhìn nhận khách quan thì đó là điều tốt khi các nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của thị trường, thấy được chính sách cởi mở, hạ tầng tốt họ bỏ tiền vào đón đầu chờ giá BĐS tăng. Trong khi hiện nay thị trường BĐS VN đã trưởng thành về chính sách, quản lý, các doanh nghiệp có tiềm lực lớn, thông tin thị trường đã rõ ràng, minh bạch, người dân có sự hiểu biết tốt. Ngoài ra, các dự án hiện cũng có pháp lý đảm bảo, quy hoạch rõ ràng, nhà nước kiểm soát minh bạch khiến cho BĐS tăng theo giá trị thực, không còn cảnh chỉ cần mua được suất là bán kiếm chênh lệch. Bởi thế, không nên hành chính hóa trong quản lý chỉ để chống đầu cơ, vì đó là việc không cần thiết và không thể làm được.

"Chẳng hạn như Singapore là một quốc gia có hệ thống pháp luật, thuế tốt nhưng do đất chật người đông, trong khi nguồn cung BĐS rất hạn chế, dẫn đến việc giá luôn tăng và đắt đỏ. Vì thế, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá BĐS vẫn sẽ tăng nếu cung không đủ cầu. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá BĐS càng tăng vì thuế cộng vào giá thành", ông Đinh Thế Hiển dẫn chứng và nhấn mạnh, thuế rõ ràng không phải vấn đề gốc rễ, nếu cứ đi theo hướng này là sai mục tiêu. Lo lắng hơn cả là khi thuế cao, người dân sẽ hạn chế chi tiêu, từ đó khiến thị trường tiếp tục rơi vào vòng xoáy giảm, kéo theo việc làm và cả nền kinh tế suy thoái như Trung Quốc là một bài học. Sau khi siết tín dụng, đánh thuế căn nhà thứ 2, siết chặt việc mua nhà chỉ để ở... nước này rơi vào suy thoái, nhiều tập đoàn lớn bị phá sản. 

"Đến nay, khi cuộc khủng hoảng BĐS kéo dài nhiều năm đã làm bốc hơi khoảng 18.000 tỉ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, lấy đi 18 triệu việc làm, kéo niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép đi xuống, thì Trung Quốc phải tung gói giải cứu thị trường BĐS lớn chưa từng thấy; đồng thời chính thức nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ 2", ông Hiển cảnh báo và nói thêm rằng sự đánh đổi là quá lớn và khó vực dậy kể cả với quốc gia có nguồn lực mạnh như Trung Quốc, bởi BĐS là lĩnh vực đầu tàu, đóng góp lớn cho kinh tế.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Lo sợ thuế chồng thuế

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho rằng thời điểm hiện nay việc đánh thuế căn nhà thứ 2, đánh thuế BĐS là không nên, bởi ai cũng lo lắng sắc thuế mới sẽ ảnh hưởng đến số đông người dân trong bối cảnh các địa phương đang ban hành bảng giá đất điều chỉnh tăng rất mạnh so với giá hiện nay. Điển hình tại TP.HCM, giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh tăng hàng chục lần so với giá trước đó, khiến người dân khi đóng tiền sử dụng đất (SDĐ), các loại thuế, phí theo đó cũng tăng mạnh theo.

Trong khi đó, theo ông Chánh, dù chưa đánh thuế căn nhà thứ 2 nhưng thực tế khi mua BĐS, người dân đã phải gánh nhiều loại thuế. Đầu tiên là thuế thu nhập cá nhân (trong khi đa phần người làm công ăn lương đều phải đóng loại thuế này; sau khi đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ các loại chi phí, người dân có được một số tiền tích lũy để mua BĐS, có thể là đất nông nghiệp). Khi muốn chuyển lên đất ở, họ phải đóng thêm một khoản rất lớn tiền SDĐ. Tại TP.HCM hiện nay, tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ đã cao gấp nhiều lần so với trước, tương đương với việc phải mua lại đất của chính mình. 

Ngoài ra, hằng năm chủ BĐS phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% trên giá trị đất theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. Khi đăng ký quyền SDĐ phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% trị giá. Trường hợp chuyển nhượng BĐS đó, người dân phải nộp thuế thu nhập 2% trên giá trị chuyển nhượng. Chưa kể khi người dân mua bán BĐS còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế... Mảnh đất khi xây nhà còn giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất...

"BĐS không chỉ là nơi để ở, mà còn đóng vai trò đầu vào của các hoạt động kinh tế. Việc xây dựng nhà xưởng, cửa hàng đều là BĐS thứ 2. Nếu áp thuế với BĐS thứ 2 trong trường hợp này khiến giá hàng hóa dịch vụ họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hằng năm và cuối cùng bên gánh chịu chính là người tiêu dùng. Không chỉ người giàu bị ảnh hưởng, việc đánh thuế BĐS sẽ ảnh hưởng ngay cả những người đi thuê nhà, trong đó rất nhiều là sinh viên, lao động nghèo đô thị, công nhân… Do đó, cần tránh tình trạng thuế chồng thuế và cuối cùng gánh nặng dồn cả lên người lao động", chuyên gia Phan Công Chánh cảnh báo.